Od developera, nebo z druhé ruky?

V minulém článku jsme spolu prošli pobřeží obec po obci. Jakmile máte jasno, kde chcete žít, přijde na řadu otázka, kterou slyšíme skoro od každého. Koupit apartmán nebo vilu od developera, nebo nemovitost z druhé ruky od dosavadního majitele? Obě cesty vedou ke stejnému cíli, k Vašemu druhému domovu u moře. Liší se ale tím, jak dlouho budete čekat na klíče, jak budete platit, jaké daně zaplatíte a jaké máte záruky.

Za ta léta, co tady žijeme, jsme pomohli s desítkami obchodů. Lucie se stará o to, abyste se v celé koupi vyznali a nic Vás nepřekvapilo. Radek čte plány a půdorysy, jezdí se dívat, jak stavby postupují, a na každé nemovitosti najde i to, co na fotkách vidět není. V tomto článku Vám popíšeme, co která cesta znamená v praxi a komu se hodí.

Dvě cesty ke koupi ve zkratce

• Developerský projekt znamená koupi přímo od developera, nejčastěji z plánů nebo během výstavby. Platí se postupně. Rezervace je obvykle 6 000 až 12 000 €, při podpisu soukromé kupní smlouvy zaplatíte do 30 % ceny a zbytek u notáře. Pokud se na pozemku ještě nekopalo, čeká se na klíče zhruba 24 měsíců od vydání stavebního povolení, u projektů, které se už staví, i jen pár měsíců.
• U hotového projektu od developera vidíte přesně, co kupujete, a klíče dostanete hned po podpisu u notáře.
• Nemovitost z druhé ruky kupujete od dosavadního majitele, ať už je starší, nebo téměř nová. Od rezervace po klíče to trvá kolem dvou měsíců a okolí je už hotové.
• V Andalusii platíte u nemovitosti od developera DPH 10 % a daň z listin 1,2 %, u nemovitosti z druhé ruky daň z převodu 7 %.
• Zálohy u developerského projektu musí developer podle španělského zákona od vydání stavebního povolení krýt bankovní zárukou nebo pojištěním. Na konstrukci nových domů platí desetiletá záruka.

Dvě cesty, jeden cíl

Nemovitosti na Costa del Sol dělíme do dvou skupin podle toho, od koho kupujete, protože každá funguje jinak. Developerský projekt kupujete přímo od developera, nejčastěji z plánů nebo ve chvíli, kdy se dům teprve staví. Developer ale prodává i apartmány, řadové domy a vily, které už stojí a do kterých se můžete rovnou nastěhovat. Nemovitost z druhé ruky kupujete od dosavadního majitele, který v ní bydlel nebo ji pronajímal. Může jít o starší nemovitost, ale i o téměř novou, kterou si majitel koupil před pár lety.

Ve většině případů naši klienti kupují apartmány v developerských projektech, a to ještě ve výstavbě. Žádná z cest ale není nejlepší pro všechny. Záleží na tom, kdy chcete klíče, jak chcete platit a jak budete nemovitost využívat. Realitní kanceláře tady navzájem sdílejí nabídku nemovitostí, a proto Vám ukážeme developerské projekty i nemovitosti z druhé ruky z celého pobřeží, abyste je mohli porovnat vedle sebe.

Developerský projekt, nové bydlení bez rekonstrukce

Ve výstavbě, když máte čas

Projekt na začátku výstavby je ideální pro ty, kdo nikam nespěchají a chtějí si vybírat dřív než ostatní. Když se projekt začne prodávat, máte na výběr skoro všechny apartmány. Můžete si zvolit patro, výhled i orientaci ke světovým stranám. O apartmány s nejhezčím výhledem a největší terasou je vždycky velký zájem. Kupujete nemovitost v moderním domě postaveném podle současných norem. Nové domy, o jejichž stavební povolení se ve Španělsku žádá od konce září 2020, musí splňovat požadavky na téměř nulovou spotřebu energie. Největší výhodu ale vidíme v tom, že po koupi nemusíte dělat žádnou rekonstrukci. A cena bývá na začátku prodeje velmi zajímavá. S námi přitom zaplatíte stejnou cenu, jako kdybyste šli přímo do kanceláře developera. Někomu se hodí i to, že nemusí platit všechno najednou.

Nejdřív zaplatíte rezervaci, obvykle 6 000 až 12 000 €, někdy i víc. Peníze za rezervaci většinou dostává developer a celé je vrací, když je problém na jeho straně, například pokud se projekt nezačne stavět nebo se odloží. Když si to rozmyslíte Vy, rezervace propadá celá, nebo jen zčásti, podle podmínek developera. Pak podepíšete soukromou kupní smlouvu a doplatíte do 30 % ceny. Rezervace se do této částky započítává. Zbylých 70 % zaplatíte až u notáře, když je dům dokončený a přebíráte klíče. K ceně se připočítává DPH 10 %, a to i ke každé záloze. U notáře se navíc platí daň z listin 1,2 %.

Kdy dostanete klíče, záleží na tom, v jaké fázi je projekt rozestavěný. Když se na pozemku ještě nekopalo, dům se předává zhruba 24 měsíců po vydání stavebního povolení. Projekty, které se už staví, bývají hotové dřív, někdy už za tři nebo čtyři měsíce. U každého projektu Vám proto řekneme, kdy můžete s klíči počítat.

Nejčastěji se nás klienti ptají, co se stane s jejich penězi, kdyby se dům nedostavěl. Španělský zákon o stavebnictví na to pamatuje. Developer musí od vydání stavebního povolení krýt každou zálohu včetně daní a zákonných úroků bankovní zárukou nebo pojištěním. Zálohy musí přijímat na zvláštní účet oddělený od ostatních účtů firmy a smí je použít jen na stavbu. Kdyby se stavba nezačala nebo nedokončila v dohodnutém termínu, můžete od smlouvy odstoupit a dostat zálohy zpátky i s úroky, nebo developerovi dát nový termín. Doklad o záruce Vám developer musí předat při podpisu smlouvy a právník ho zkontroluje. Nezávislého právníka si vyberete sami, nebo Vám doporučíme toho, se kterým spolupracujeme a od kterého nebereme provizi. Na pobřeží přitom není výjimkou, že realitní kanceláře od doporučených právníků provizi dostávají. My to záměrně neděláme, aby právník hájil jen Vaše zájmy.

Za celou naši praxi se peníze našich klientů nikdy neztratily. Dvakrát jsme zažili zpoždění stavby a v obou případech dostali klienti své peníze zpátky.

Hotový projekt, klíče hned po podpisu

Novostavba od developera spojuje výhody nového domu a nemovitosti z druhé ruky. Dům je nový a moderní, a přitom už stojí. Projdete si přesně tu nemovitost, kterou kupujete. Uvidíte výhled z terasy, uslyšíte, jaký je kolem klid, a zjistíte, kdy na ni svítí slunce. Zahrada a společné prostory jsou hotové a nastěhovat se můžete hned po podpisu u notáře. Komu se hotový projekt hodí nejvíc? Těm, kdo nechtějí řešit žádnou rekonstrukci a chtějí bydlet v novém. Je to podobné jako s autem. Hodně lidí prostě chce nové, ne ojeté.

U daní záleží na tom, od koho kupujete. Když kupujete hotový apartmán nebo vilu přímo od developera, platíte zpravidla stejné daně jako u projektu ve výstavbě. Pokud už nemovitost měla svého prvního majitele, kupujete ji z druhé ruky a platíte z ní daň z převodu, i když je téměř nová.

Nový dům chrání i zákonné záruky. Za vady konstrukce, tedy základů, sloupů, stropů nebo nosných zdí, odpovídají ti, kdo dům stavěli, deset let. Tři roky odpovídají za vady instalací a stavebních prvků, kvůli kterým dům nesplňuje požadavky na bydlení. Patří sem třeba zatékání nebo slabá izolace proti hluku. Na dokončovací práce platí záruka jeden rok. Desetiletá záruka na konstrukci musí být u nových obytných domů pojištěná a vztahuje se i na další majitele. Všechny lhůty ale běží od převzetí stavby, ne od Vaší koupě. U domu, který stojí už pár let, je proto dobré vědět, kolik z nich ještě zbývá.

Společnou prohlídku domluvíme i u nemovitosti v developerském projektu. A pokud chcete mít naprostou jistotu, zajistíme Vám i prohlídku za účasti technického specialisty nebo architekta.

Z druhé ruky, místo, které už žije

Nemovitost z druhé ruky má jednu velkou výhodu, a tou je místo. Často stojí v zabydlené čtvrti, v centru města nebo kousek od pláže, kde je okolí dávno hotové. Víte, kdo bydlí vedle, jak vypadá zahrada v plné kráse a kolik se platí do společenství vlastníků. Lucie to klientům říká jednoduše.

„Vnitřek apartmánu si pak můžete upravit a zařídit podle svého vkusu, ale lokalita se nedá přesunout.“

Lucie

Koupě je také nejrychlejší. Rezervaci obvykle platíte na účet právníka a podle hodnoty nemovitosti je to od 6 000 € až po zhruba 1 % ceny. Do měsíce podepíšete smlouvu o záloze, které se tu říká arras, a zaplatíte 10 % ceny. Od rezervace po klíče to celé trvá kolem dvou měsíců. Místo DPH a daně z listin platíte jen daň z převodu 7 %.

Kdy doporučujeme nemovitost z druhé ruky? Hlavně v první nebo druhé linii u moře. Nové domy jsou tam vzácné, a když už nějaký je, bývá výrazně dražší. Tam dává koupě z druhé ruky smysl, i když nemovitost pak budete opravovat nebo rekonstruovat. Podél pobřeží vede silnice A-7 a ve vnitrozemí za ní už doporučujeme spíš developerské projekty. Domy z druhé ruky tam bývají staré dvacet let i víc a skoro vždy potřebují rekonstrukci, kterou si většina klientů dělat nechce. Kdo chce pronajímat, sáhne většinou po nové nemovitosti. Často se nám stává, že klient starší apartmán u moře odmítne se slovy, že bude radši kousek dál, ale bude to mít nové. U starší nemovitosti se vždy díváme na stav domu, na to, co bude potřeba opravit, a na to, jestli by se rekonstrukce vešla do rozpočtu. Jednomu klientovi jsme kvůli tomu rozmluvili penthouse s úžasným výhledem. Po rekonstrukci by ho stál mnohem víc, než chtěl utratit, a tak jsme mu to raději řekli včas.

Nezávislý právník prověří, kdo je vlastníkem, jestli na nemovitosti nejsou dluhy nebo zástavy a jestli jsou zaplacené daně a poplatky do společenství. U vily nebo starší nemovitosti se vyplatí přizvat architekta nebo technického specialistu včas, ještě než podepíšete smlouvu o záloze. Ráno před podpisem u notáře ještě jednou projdeme celou nemovitost. Zkontrolujeme, že v ní zůstalo dohodnuté vybavení a že všechno funguje.

Jak si vybrat

Když nám někdo řekne, že neví, kterou cestou se vydat, začneme jeho životním stylem. Ptáme se, jak si představuje život tady, jestli potřebuje bydlet přímo u moře, nebo může být kousek dál, kdy sem bude jezdit, jestli v zimě, nebo v létě, sám, nebo s rodinou, a jestli bude nemovitost pronajímat. Otázek je mnohem víc a podle odpovědí pak hledáme. Kdo má čas a chce si vybrat nejlepší apartmán v novém domě, tomu se nejvíc hodí developerský projekt ve výstavbě. Kdo chce nový dům a klíče hned, sáhne po hotovém projektu. A kdo chce konkrétní místo, rychlou koupi a hotové okolí, najde to nejspíš u nemovitosti z druhé ruky. Většinou klient ví, jestli chce nemovitost od developera, nebo z druhé ruky. Někdy ale na prohlídkách obojí kombinujeme, aby mohl obě možnosti porovnat přímo na místě.

Ať zvolíte kteroukoli cestu, o vybavení se starat nemusíte. Apartmán nebo vilu Vám rádi předáme kompletně zařízenou. Všechno potřebné zajistíme přes firmy, se kterými spolupracujeme. Vy jen přijedete a můžete rovnou bydlet. S radou a doporučením jsme tu pro Vás i po předání klíčů.

Co Vám nikdo neřekne

U developerského projektu si půdorys prohlédněte pozorně. Ne vždy je z plánu poznat, jestli je někde okno, nebo dveře na terasu. Když to není jasné, ptáme se developera přímo, abyste přesně věděli, co kupujete.

Orientace ke světovým stranám rozhoduje o tom, jak se Vám bude bydlet. Jih a jihozápad mají slunce skoro celý den, jihovýchod a východ potěší milovníky ranního sluníčka a severní strana bývá v zimě chladnější. U projektu, který se teprve staví, to nevidíte na vlastní oči, a proto Vás na orientaci upozorníme vždy předem.

Energetický štítek se stupnicí od A do G musí být uvedený v každé nabídce a reklamě, takže ho najdete už v inzerátu. U domu ve výstavbě dostanete štítek podle projektu a po dokončení certifikát hotové stavby. Při koupi hotového domu se energetický certifikát přikládá ke kupní smlouvě a platí nejvýš deset let. U nemovitosti z druhé ruky je dobré sepsat, co v ní po koupi zůstane, od nábytku po spotřebiče. Tohle za Vás hlídáme my, aby pak nedošlo k žádnému nedorozumění.

Dvě cesty v číslech

Ukazatel	Developerský projekt	Z druhé ruky	Zdroj
Co kupujete	nemovitost přímo od developera, z plánů, ve výstavbě nebo hotovou	nemovitost od dosavadního majitele, starší i téměř novou	naše praxe
Rezervace	obvykle 6 000 až 12 000 €, někdy víc, jde většinou developerovi	od 6 000 € do zhruba 1 % ceny, obvykle na účet právníka	naše praxe
Další platby	ve výstavbě do 30 % ceny při podpisu soukromé kupní smlouvy, 70 % u notáře	10 % do měsíce (arras), zbytek u notáře	naše praxe
Kdy máte klíče	podle fáze výstavby, od pár měsíců až po zhruba 24 měsíců od vydání stavebního povolení, u hotového projektu po podpisu u notáře	kolem 2 měsíců od rezervace	naše praxe
Daně (Andalusie)	DPH 10 % + daň z listin 1,2 %	daň z převodu 7 %, i u téměř nové nemovitosti	Junta de Andalucía; zákon o DPH
Zajištění záloh	bankovní záruka nebo pojištění, zvláštní účet, vrácení s úroky	zálohy během stavby se neplatí	zákon 38/1999, dodatkové ustanovení 1
Zákonné záruky od převzetí stavby	10 let na konstrukci, 3 roky na vady bránící bydlení, 1 rok na dokončovací práce	zbývající část lhůt, pokud ještě běží	zákon 38/1999, čl. 17
Energetický štítek	štítek podle projektu, po dokončení certifikát stavby	certifikát ke kupní smlouvě (platí nejvýš 10 let)	Real Decreto 390/2021
Prohlídka s námi	prohlídka, případně za účasti technického specialisty nebo architekta	u vily nebo starší nemovitosti architekt nebo technický specialista ještě před smlouvou o záloze, ráno před notářem kontrola vybavení	naše praxe
Pomoc po koupi	rada a doporučení i po předání klíčů	rada a doporučení i po předání klíčů	naše praxe

Údaje platí k 20. 10. 2026.

Časté otázky

Jaký je rozdíl mezi developerským projektem a nemovitostí z druhé ruky?

Developerský projekt kupujete přímo od developera. Pokud se na pozemku ještě nekopalo, čekáte na klíče zhruba 24 měsíců od vydání stavebního povolení. Když se už staví, bývá to podle fáze výstavby i jen pár měsíců. Do apartmánu nebo vily v hotovém projektu se můžete nastěhovat hned po podpisu u notáře. Nemovitost z druhé ruky kupujete od dosavadního majitele a místo DPH a daně z listin z ní platíte daň z převodu 7 %, i když je téměř nová.

Je koupě z plánů ve Španělsku bezpečná?

Ano, zálohy chrání španělský zákon. Developer musí od vydání stavebního povolení každou zálohu krýt bankovní zárukou nebo pojištěním a přijímat ji na zvláštní účet. Když se stavba nezačne nebo nedokončí v termínu, můžete odstoupit a dostat zálohy zpět i s úroky. Záruku vždy kontroluje nezávislý právník. Za celou naši praxi se peníze našich klientů nikdy neztratily.

Jaké daně platím při koupi od developera a z druhé ruky?

V Andalusii platíte u nemovitosti od developera DPH 10 % a daň z listin 1,2 %. U nemovitosti z druhé ruky platíte daň z převodu 7 %, a to i tehdy, když je téměř nová. K tomu připočtěte náklady na právníka, notáře a zápis do katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad).

Jakou záruku má novostavba ve Španělsku?

Podle zákona o stavebnictví platí záruka deset let na vady konstrukce, tři roky na vady, kvůli kterým se v domě nedá dobře bydlet, a jeden rok na dokončovací práce. Lhůty běží od převzetí stavby. Desetiletá záruka musí být pojištěná a platí i pro další majitele.

Jak dlouho trvá koupě nemovitosti z druhé ruky?

Kolem dvou měsíců od rezervace. Do měsíce po rezervaci se podepisuje smlouva o záloze (arras) a platí se 10 % ceny, zbytek se doplácí u notáře.

Dostanu rezervaci zpátky, když si koupi rozmyslím?

U developerského projektu se rezervace vrací celá, když je problém na straně developera, například pokud se projekt nezačne stavět nebo se odloží. Když si koupi rozmyslíte Vy, rezervace propadá celá, nebo jen zčásti, podle podmínek developera. U nemovitosti z druhé ruky se rezervace vrací, když právní prověrka najde problém.

Co je energetický štítek?

Na stupnici od A do G ukazuje, jak je dům úsporný. Musí být uvedený v každé nabídce a reklamě a energetický certifikát se přikládá ke kupní smlouvě. U domu ve výstavbě dostanete štítek podle projektu.

Co se vyplatí víc, nová nemovitost, nebo nemovitost z druhé ruky?

Záleží na tom, kdy chcete klíče, jak chcete platit a jak budete nemovitost využívat. Developerský projekt ve výstavbě dává největší výběr a platí se postupně, hotový projekt nabízí nový dům s klíči hned a nemovitost z druhé ruky hotové okolí a rychlou koupi. Nejlepší je porovnat obě cesty přímo na místě.

Chcete vědět víc?

Váháte mezi developerským projektem a nemovitostí z druhé ruky? Napište nám a domluvíme si krátký hovor. Podle Vašich představ připravíme výběr nemovitostí od developerů i z druhé ruky a rádi Vám ho ukážeme na místě.

Lucie a Radek Špreňarovi

Vedeme rodinnou realitní kancelář LUCKY SOL. Na Costa del Sol žijeme celý rok od konce roku 2018 a pomáháme Čechům a Slovákům koupit jejich druhý domov u moře. Jsme vždy na straně kupujících.

Aktualizováno 20. 10. 2026

Článek je obecná informace z naší praxe, nejde o právní ani daňové poradenství. Stav k říjnu 2026.

Zdroje

1. BOE, Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (zákon o stavebnictví), konsolidované znění: čl. 17 (odpovědnost 10 let za konstrukci, 3 roky za obyvatelnost, 1 rok za dokončovací práce, lhůty od převzetí stavby), čl. 3.1.c (požadavky na obyvatelnost), čl. 19 a dodatkové ustanovení 2 (povinné desetileté pojištění u obytných domů, pojištění i pro další majitele), čl. 20. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
2. BOE, Ley 38/1999, dodatkové ustanovení 1 (disposición adicional primera), percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción: bankovní záruka nebo pojištění záloh od vydání stavebního povolení, zvláštní účet, vrácení záloh včetně daní a zákonných úroků, odstoupení nebo nový termín. Ve znění Ley 20/2015 (disposición final tercera), platí od 1. 1. 2016. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567#daprimera
3. BOE, Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (disposición final tercera mění zákon 38/1999). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-7897
4. BOE, Real Decreto 732/2019 (stavební normy CTE, požadavky na budovy s téměř nulovou spotřebou energie). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-18528
5. BOE, Real Decreto 390/2021 o energetické certifikaci budov: čl. 13 (platnost certifikátu nejvýš 10 let, u třídy G 5 let), čl. 15 (štítek v každé nabídce a reklamě), čl. 17 (štítek podle projektu u domů ve výstavbě, certifikát přiložený ke kupní smlouvě), preambule (směrnice EU 2010/31/EU, termín 31. 12. 2020). Povinnost téměř nulové spotřeby pro nové stavby se žádostí o povolení od 24. 9. 2020 podle RD 732/2019: https://www.codigotecnico.org/noticias/2020-07-08-Nota-informativa-reanudacion-plazos.html. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-9176
6. BOE, Ley 37/1992 o DPH: čl. 20.Uno.22 (druhý a další převod budovy je od DPH osvobozen, platí se daň z převodu), čl. 75.Dos (DPH ze záloh), čl. 91 (snížená sazba 10 % u obytných nemovitostí). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
7. Junta de Andalucía: sazby daně z převodu (ITP) 7 % a daně z listin (AJD) 1,2 % v Andalusii, Ley 5/2021. https://www.juntadeandalucia.es/organismos/economiahaciendayfondoseuropeos/areas/tributos-juego/tributos/paginas/tipositpajd.html