Správa krátkodobých pronájmů na Costa del Sol
Naše rodinná správcovská firma se na Costa del Sol postará o všechno, od licence až po výplatu peněz z pronájmu.
Řekněte nám, co hledáte
Nejdřív pravidla
Krátkodobý pronájem není u každé nemovitosti možný
Pronájem turistům musí dovolit Andalusie, obec i společenství vlastníků. Od dubna 2025 musí nový krátkodobý pronájem v domě předem schválit tři pětiny vlastníků. Proto vždy začínáme tím, že ověříme, jestli je pronájem na Vaší adrese vůbec možný.
Pokud je to možné, zajistíme vše vlastním týmem a vlastními uklízeči: licenci s Vaším právníkem, nabídky, cenotvorbu, každého hosta, úklidy po odjezdu, registraci hostů u policie vyžadovanou ve Španělsku a jednou měsíčně výpis s penězi na Vašem španělském účtu. Účtujeme si provizi z každé rezervace, a pokud se nic nerezervuje, neúčtujeme vůbec nic.
Krok první
Nejdřív ověříme, jestli smíte nemovitost pronajímat
Koupí nemovitosti ještě nezískáváte právo pronajímat ji turistům. Musí to dovolit pravidla Andalusie, obce i společenství vlastníků.
- ANDALUSIERegionální registraceANO
- OBECVlastní omezení městaANO
- SPOLEČENSTVÍHlasování tří pětinANO
KRÁTKODOBÝ PRONÁJEM JE MOŽNÝ
Teprve potom se bavíme o jeho provozování
| Kdo rozhoduje | Co stanovuje | Co s tím děláme |
|---|---|---|
| Andalusie | Regionální pravidla pro vivienda de uso turístico a samotná registrace. Bez ní nemůžete krátkodobý pronájem legálně inzerovat a číslo z andaluského registru RTA musí být v každé nabídce. Státní registrační číslo NRUA, které platformy vyžadovaly od 1. 7. 2025, zrušil Nejvyšší soud rozsudkem z 19. 5. 2026 (BOE 8. 6. 2026) a dnes se nevyžaduje. | Váš právník ji podá společně s námi. Předtím ověříme, zda lze nemovitost vůbec zaregistrovat, protože žádat o licenci k nemovitosti, která ji nemůže získat, znamená vyhodit peníze a týdny práce. |
| Obec | Města si stanovují vlastní limity a několik z nich zpřísnilo pravidla pro nové krátkodobé pronájmy v nejvytíženějších čtvrtích. Odpověď se liší podle města a někdy i podle čtvrti a právě tato pravidla se mění nejčastěji. | Pravidla pro Vaši konkrétní adresu ověříme dříve, než se utratí cokoli za fotografování nebo přípravu. Pravidlo platné v sousedním městě nebo loni není odpovědí. |
| Společenství vlastníků | Od 3. dubna 2025 vyžaduje zahájení nového krátkodobého pronájmu výslovný souhlas třípětinové většiny vlastníků. Situace, které existovaly již předtím, mohou být posuzovány odlišně, což je otázka pro Vašeho právníka, nikoli pro nás. | U nemovitosti z druhé ruky si přečteme stanovy a zápisy ze schůzí a Váš právník je ověří. U nemovitosti od developera se předem zeptáme, zda komunitní pravidla pronájem umožňují. |
Pokud kupujete s úmyslem nemovitost pronajímat, nepovažujeme odpověď prodávající realitní kanceláře ani řádek v inzerátu za potvrzení. Před zaplacením rezervační zálohy to znovu ověříme u konkrétní nemovitosti a tato kontrola je součástí nákupu s námi, nikoli něco, co si samostatně objednáte.
Pravidla
Co dnes platí pro turistický pronájem v Andalusii
Stav k 16. 10. 2026. Pravidla se mění často a liší se obec od obce, proto u každé konkrétní adresy ověřujeme aktuální stav znovu a s datem.
| Předpis | Co stanoví | Stav k 16. 10. 2026 |
|---|---|---|
| Decreto 28/2016 ve znění Decreto 31/2024 (Andalusie) | Celý apartmán smí mít nejvýše 15 hostů, při pronájmu po pokojích nejvýše 6. V jednom pokoji smějí spát nejvýše 4 osoby. Na každého hosta musí připadat alespoň 14 m² zastavěné plochy. Pro víc než 5 hostů jsou potřeba 2 koupelny, pro víc než 8 hostů 3. Pronájem téže osobě na víc než dva měsíce v kuse už turistickým pronájmem není. | Platí |
| Decreto-ley 1/2025 (Andalusie) | Turistické užívání apartmánu je z pohledu územního plánu samostatným druhem užívání. Před zápisem do andaluského registru RTA potřebujete licenci obce, nebo prohlášení o změně užívání (declaración responsable de cambio de uso), podle toho, co obec vyžaduje. Obce smějí přijímání nových turistických apartmánů pozastavit nejvýše na 3 roky. Zápis lze zrušit, pokud prohlášení obsahuje podstatnou nepravdu. O nový zápis pak nelze rok žádat. | Platí od 4. 3. 2025 |
| LO 1/2025, zákon o společenství vlastníků (Ley 49/1960, čl. 7.3 a 17.12) | Nový turistický pronájem v domě potřebuje předem výslovný souhlas tří pětin vlastníků, kteří zároveň mají tři pětiny podílů. Stejnou většinou může společenství turistický pronájem omezit nebo zakázat a turistickým apartmánům zvýšit příspěvek na společné náklady až o 20 %. Tato rozhodnutí nepůsobí zpětně. | Platí od 3. 4. 2025 |
| RD 1312/2024, státní registr NRUA | Od 1. 7. 2025 zavedl státní registrační číslo pro krátkodobé a sezónní pronájmy, které platformy vyžadovaly před zveřejněním nabídky. Nejvyšší soud ustanovení o registru zrušil rozsudkem z 19. 5. 2026, protože registry turistického ubytování patří autonomním společenstvím. Zůstala jen povinnost platforem předávat údaje státu podle nařízení EU 2024/1028. | Zrušeno (BOE 8. 6. 2026), státní číslo se nevyžaduje. Povinné zůstává číslo z RTA. |
| RD 933/2021, hlášení hostů (SES.Hospedajes) | Každého hosta je nutné nahlásit policii nejpozději do 24 hodin a záznamy uchovávat 3 roky. Povinnost má hostitel, ne platforma. | Platí, rozsudek o NRUA se jí netýká |
| Real Decreto-ley 29/2026 (stát) | Pronájem zařízeného apartmánu, ve kterém jeden nájemce zůstane nejvýše 30 nocí, už nebude od DPH osvobozený a bude se danit sazbou 10 %. DPH odvádí pronajímatel, ne platforma. Sezónní nájem musí trvat víc než 31 dní, zpravidla nejvýše 12 měsíců, a smlouva musí uvádět doložitelný důvod dočasného pobytu. | Vyšlo v BOE 7. 10. 2026. Sezónní nájmy platí od 8. 10. 2026, DPH od 1. 12. 2026. Nařízení musí do 30 dnů od vyhlášení potvrdit stálá komise Kongresu (Diputación Permanente), k 16. 10. 2026 potvrzené není. |
Licence se při prodeji nepřevádí sama. Zápis v registru RTA patří držiteli a nový vlastník musí elektronicky oznámit změnu držitele a přiložit aktuální výpis z katastru nemovitostí (nota simple). Pokud kupujete apartmán, u kterého prodávající uvádí licenci, ověříme v registru, že zápis platí a nebyl zrušen.
| Obec | Nové turistické apartmány | Co platí |
|---|---|---|
| Málaga (město) | Pozastaveno | Od ledna 2025 nejde zapsat nový turistický apartmán ve 43 čtvrtích, kde turistické apartmány tvoří víc než 8 % všech obydlí. Od 23. 8. 2025 je zápis nových turistických apartmánů pozastavený v celém městě, nejvýše na 3 roky nebo do schválení změny územního plánu, pokud přijde dřív. V červenci 2026 město schválilo další tříleté pozastavení licencí pro hotely, hostely a turistické apartmány na pozemcích určených k bydlení. Už zapsané turistické apartmány fungují dál. |
| Manilva | Omezeno v části obce | Podle zpráv z prosince 2025 obec na 3 roky omezila nové turistické apartmány v přímořských zónách. Přesný rozsah u konkrétní adresy ověřujeme na odboru urbanismu obce. |
| Marbella, Estepona, Casares, Benahavís | Bez obecného pozastavení | K září 2026 jsme v těchto obcích obecné pozastavení nových turistických apartmánů nenašli. Soulad s územním plánem a souhlas obce se ale posuzují u každé adresy zvlášť. |
Daně
Jaké daně platí majitel z Česka nebo Slovenska
Stručný přehled pro majitele s daňovým domicilem v EU, stav k 16. 10. 2026. Přiznání za Vás podává daňový poradce a my mu každý měsíc posíláme podklady.
| Daň | Kolik a z čeho | Kdy a jak |
|---|---|---|
| Daň z příjmu nerezidenta (IRNR) | 19 % z čistého příjmu. Od příjmu z pronájmu se odečítají prokázané náklady spojené s pronájmem, například daň z nemovitosti IBI, poplatky společenství, pojištění, opravy, správa nemovitosti a odpisy, a to poměrně ke dnům pronájmu. | Formulář Modelo 210. Za příjmy od roku 2026 se podává od 1. do 20. dubna následujícího roku. |
| Daň z domnělého příjmu za dny bez pronájmu | 19 % z 1,1 % katastrální hodnoty (u revidovaných katastrálních hodnot), jinak z 2 %, poměrně ke dnům, kdy apartmán nepronajímáte nebo v něm bydlíte sami. | Modelo 210. Za rok 2025 do 31. 12. 2026, za rok 2026 od 1. 4. do 31. 12. 2027. |
| DPH (IVA) | Dnes je krátkodobý pronájem od DPH osvobozený, pokud hostům během pobytu neposkytujete hotelové služby, jako je průběžný úklid nebo výměna prádla. Od 1. 12. 2026 se pobyt jednoho nájemce do 30 nocí daní sazbou 10 % podle RDL 29/2026, pokud ho parlament potvrdí. | Registrace u finančního úřadu (Modelo 036) a pravidelná přiznání k DPH (Modelo 303). Majitel s bydlištěm v EU nepotřebuje daňového zástupce. DPH zaplacenou v nákladech na pronájem, například za správu nemovitosti nebo opravy, si lze v rozsahu podle zákona odečíst. |
| Turistická daň | V Andalusii neexistuje. | Nic se nepodává. |
Cena
Ověření Vás nic nestojí, platíte až za správu nemovitosti
Ověření, jestli smíte nemovitost pronajímat, Vás nic nestojí, ať se pak rozhodnete jakkoli. Správa pronájmu je placená služba a platí se z příjmu z pronájmu.
| Bez poplatku, ať nás využijete, či ne | Placená služba, provize z každé rezervace |
|---|---|
| Pošlete nám adresu a my Vám řekneme, zda je tam krátkodobý pronájem vůbec právně možný. | Registraci vyřídíme s Vaším právníkem, vytvoříme inzerát, nastavíme ceny a uvedeme nemovitost na trh. |
| Pokud kupujete s námi, legálnost pronájmu ověříme před zaplacením rezervační zálohy jako součást koupě. | Poté spravujeme kalendář, udržujeme registraci aktuální a jednáme s komunitou jako provozovatel, nikoli jako kupující. |
| Řekneme Vám, které nemovitosti a která města nepřipadají v úvahu, pokud má nemovitost vydělávat. | Cenu nemovitosti stanovujeme každý týden podle toho, co se v dané sezoně na trhu skutečně děje. |
| Otevřeně Vám řekneme, když se nemovitost nebude dobře pronajímat, včetně nemovitosti, kterou bychom Vám jinak mohli prodat. | Každého hosta provádíme od prvního dotazu až po hodnocení a naši vlastní uklízeči připraví nemovitost mezi jednotlivými pobyty. |
| Pokud je odpověď záporná, dostanete odůvodnění a nic Vás to nestojí. | Jednou měsíčně obdržíte výpis s penězi na svém španělském účtu a všemi náklady rozepsanými v témže dokumentu. |
Jedna věc se nemění ani v jednom případě. Když odmítnete službu pronájmu, část bez poplatku se nezhorší. Kontakty, odpovědi a běžná pomoc po předání klíčů pokračují přesně jako předtím.
Rozsah služby
Co obnáší provoz krátkodobého pronájmu
Krátkodobý pronájem není pasivní příjem, ale malý podnik v pohostinství. Někdo musí v jedenáct večer odpovědět hostovi, nahlásit každý příjezd policii a mít apartmán uklizený do čtyř hodin po odjezdu. Tohle všechno za Vás převezmeme.
| Co | Jak se účtuje | Co to znamená v praxi |
|---|---|---|
| Inzeráty a kanály | V provizi | Profesionální fotografie, text nabídky a nemovitost jsou na Airbnb, Booking.com a dalších portálech spravovány prostřednictvím jednoho channel manageru, takže všechny kalendáře řídí jediný systém a nemovitost nelze zarezervovat dvakrát. Přivádíme také vlastní přímé hosty, za které se neplatí vůbec žádná provize platformě. |
| Tvorba cen | V provizi | Ceny se nastavují podle sezóny, dne v týdnu a toho, co se v daném měsíci skutečně prodává, a upravují se podle toho, jak se kalendář plní. Pevná cena za noc je nejčastějším důvodem, proč nemovitost vydělává méně než ta vedlejší. |
| Každý host, od dotazu po hodnocení | V provizi | Dotazy, rezervace, pokyny k příjezdu, problém o půlnoci, odjezd, spory a hodnocení. V jakémkoli jazyce, ve kterém host píše, přičemž to není čeština a často ani angličtina. |
| Příjezd a přístup | V provizi | Příjezd zajišťujeme přímo na místě, včetně hostů, kteří přiletí v jednu hodinu ráno. Klíče, kódy a přístup spravujeme my, nemusíte je zařizovat z Česka. Standardním řešením je schránka na klíče u nemovitosti, případně chytrý zámek se samostatným check-inem. Ani jedna z těchto možností nemění částku, kterou nám platíte. |
| Registrace hostů u policie | V provizi | Španělsko vyžaduje registraci každého hosta při každém pobytu a tato povinnost leží na hostiteli, nikoli na platformě. Registrace se provádí v systému SES.HOSPEDAJES španělského ministerstva vnitra a my ji při check-inu digitálně podáváme za každého hosta u každé rezervace. |
| Příprava mezi pobyty | V provizi | Využíváme vlastní uklízeče, nikoli externí agenturu, a pokaždé dodržujeme stejný standard. Vyměníme ložní prádlo a při odchodu nemovitost vyfotografujeme, takže její stav po odjezdu hostů je doloženým faktem, nikoli předmětem dohadů. |
| Měsíční výpis a výplata | V provizi | Jeden dokument měsíčně: co přišlo z jednotlivých rezervací, co odešlo a proč, naše provize a částka, která dorazí na Váš španělský účet. Získáte také přístup k portálu s kalendářem a rezervacemi, takže vidíte, co je potvrzené, co se blíží a které termíny jsou stále volné. |
| Poplatek za úklid | Platí jej host | Každá rezervace zahrnuje poplatek za úklid, stejně jako každá nabídka, kterou jste si kdy sami rezervovali. Účtuje se hostovi, neodečítá se z Vašeho příjmu a ponecháváme si jej po odečtení nákladů na praní ručníků a ložního prádla. |
| Drobné opravy během pronájmu | Hrazeno z příjmu v nákladové ceně | Rozbitá žaluzie, porouchaný kotel nebo náhradní rychlovarná konvice. Hradí se z výnosu nemovitosti a ve výpisu se objeví spolu s příslušnou fakturou. Nic nepřirážíme a od řemeslníka si za zprostředkování nic nebereme. |
| Řemeslník u větší zakázky | Faktura řemeslníka z příjmu | Řemeslníka Vám zajistíme a dohlédneme na práci. Jeho faktura patří jemu, hradí se z výnosu nemovitosti a ve výpisu ji najdete jako samostatnou položku. |
| Turistická licence a registrace | Váš právník, jednorázově | Podává ji Váš právník a připravuje ji společně s námi. Jde o náklad, který hradíte jednou před příjezdem prvního hosta. |
| Daň z příjmů z pronájmu | Váš daňový poradce | Nejsme daňoví poradci a tato stránka se potají nestává daňovým poradenstvím. Vašemu poradci poskytujeme každý měsíc údaje ve formě, kterou požaduje. To, co lze odečíst, a příslušná sazba závisí na Vašem daňovém domicilu. |
| Pojištění | Doporučeno | Pojistná smlouva uzavřená pro vlastní bydlení není smlouvou pro nemovitost s platícími hosty a informovat pojišťovnu pravdivě o způsobu využití nemovitosti není volitelné. Vyřídí to specialista. |
Provoz běží na stejných nástrojích, které používáme u každé nemovitosti: Hostaway pro kalendář a kanály, Breezeway pro plánování úklidu, Touch Stay pro průvodce hostů a Chekin pro registraci u policie.
Je neobvyklé to zveřejňovat a děláme to záměrně: vše lze ověřit a právě to odlišuje společnost, která pronájmy skutečně provozuje, od společnosti, která pouze předává Vaše dotazy někomu, kdo je vyřídí.
Vyúčtování
Jak k Vám peníze z pronájmu dorazí
Na peníze se majitelé ptají až nakonec, a přitom se o ně bojí nejvíc. Proto Vám ukážeme celou cestu od platby hosta až po výplatu na Váš účet. Když znáte pořadí kroků, každé vyúčtování si snadno zkontrolujete.
- 01Host zaplatíCena za noc + poplatek za úklid
- 02Provize platformyUrčuje Airbnb nebo Booking, ne my
- 03Náklady nemovitostiOpravy a materiál, v nákladové ceně
- 04Naše provizeOdečte se ze zůstatku
- 05Vaše výplataNa Váš španělský účet, jednou měsíčně
Schéma pořadí, nikoli poměrů. Konkrétní částky na této stránce záměrně neuvádíme.
| Krok | Co se v tu chvíli stane |
|---|---|
| 01 Host rezervuje a platí | Host platí cenu za noc plus poplatek za úklid, buď platformě, nebo přímo nám. Platforma si v tomto okamžiku odečte vlastní provizi. Její výši určuje Airbnb nebo Booking, nikoli my, a na Vašem výpisu se objeví jako samostatná položka. |
| 02 Pobyt proběhne a nemovitost se připraví | Check-in, samotný pobyt, check-out, poté úklid a praní prádla. Poplatek za úklid, který host zaplatil, toto pokrývá a nikdy se nedotkne Vašeho příjmu. Z tohoto poplatku se hradí i praní prádla. |
| 03 Náklady nemovitosti se odečítají | Oprava, výměna, spotřební materiál nebo návštěva kvůli přístupu, kterou musel někdo vykonat. Každá položka je rozepsaná a doložená fakturou. K ceně řemeslníka nic nepřidáváme a nic mu nestrháváme za zprostředkování. |
| 04 Naše provize se odečte ze zůstatku | Jde o podíl z příjmů z pronájmu, takže v měsíci bez rezervací nic neplatíte. Provize až po odečtení vlastních nákladů nemovitosti, nikoli před nimi, je způsob, který udržuje naše zájmy v souladu s Vašimi. |
| 05 Zbytek putuje na Váš španělský účet | Každý měsíc na účet vedený ve Vašem jménu ve Španělsku. K tomu potřebujete španělský účet a pokud jej zatím nemáte, můžeme Vás odkázat na stránku s informacemi o jeho založení. |
| 06 Výpis obdržíte spolu s platbou | Jeden dokument: každá rezervace, každý náklad, provize i vyplacená částka. Je to také dokument, který potřebuje Váš daňový poradce, což je další důvod, proč je rozepsaný, nikoli shrnutý. |
Za co platíte
Cena správy nemovitosti
Platíte jen jednu provizi, kterou si domluvíme ještě před začátkem spolupráce. Dokud nemovitost nevydělává, neplatíte nic. Neúčtujeme poplatek za založení, měsíční paušál, inzerci ani fotografie.
| Položka | Jak se účtuje | Co to znamená |
|---|---|---|
| Naše provize | Podíl z každé rezervace | Odečítá se z příjmů z pronájmu až po odečtení vlastních nákladů nemovitosti. Výši provize pro Vaši nemovitost potvrdíme písemně, než se pro cokoli rozhodnete, protože nemovitost, která vyžaduje víc práce, je nákladnější na provoz. |
| Začínáme | Bez poplatku | Profesionální fotografie, text nabídky, nastavení cen i zveřejnění nemovitosti na platformách jsou součástí provize. O peníze Vás nežádáme, dokud nemovitost nic nevydělá. |
| Měsíc bez rezervací | Nic neplatíte | Provize je jen podílem z příjmů z pronájmu, takže prázdný měsíc Vás nic nestojí. Spolupráci můžete kdykoli ukončit a potvrzené rezervace při odchodu dodržíme. |
| Správa nemovitosti spolu s pronájmem | Součást provize | Pokud nemovitost vydělává prostřednictvím nás, správu pokrývá provize za pronájem a samostatný poplatek za správu neúčtujeme. |
| Úklid mezi pobyty | Platí host | Účtuje se hostovi jako poplatek za úklid u každé rezervace, takže se neodečítá z Vašich příjmů. Z tohoto poplatku se hradí i praní ručníků a ložního prádla. |
| Řemeslník | Faktura z příjmu z pronájmu | Řemeslníka Vám zajistíme a dohlédneme na práci. Jeho faktura se uhradí z příjmu z pronájmu a ve výpisu ji najdete jako samostatnou položku. K jeho ceně nic nepřidáváme. |
| Turistická licence | Odměna Vašeho právníka, jednorázově | Vyřizuje ji Váš právník ve spolupráci s námi a hradí se jednou před příjezdem prvního hosta. Jde o odměnu právníka, nikoli naši, a závisí na nemovitosti. |
| Provize platformy | Stanovuje platforma | Airbnb a Booking si před převodem peněz k nám odečtou vlastní procentní podíl. My jej nestanovujeme ani z něj žádný podíl neinkasujeme. Na Vašem výpisu se zobrazí jako samostatná položka a u přímého hosta se tento poplatek neuplatňuje. |
Konkrétní částky dostanete písemně
Výši provize i dalších položek pro Vaši konkrétní nemovitost Vám písemně potvrdíme dřív, než se pro cokoli rozhodnete. Na této stránce v žádné podobě nenajdete ani údaj o tom, kolik by Vaše nemovitost mohla vydělat. Žádná míra obsazenosti, žádná průměrná cena za noc, žádný výnos.
Otázky majitelů
Na co se majitelé ptají, než nám svěří svůj apartmán
Tyhle otázky slýcháme pořád a žádná z nich není zbytečná. Jde o Váš domov, ve kterém budou spát cizí lidé, zatímco Vy budete dva tisíce kilometrů daleko.
| Otázka | Odpověď |
|---|---|
| Cizí lidé v mém domově | Každý host je před vstupem do nemovitosti identifikován a registrován u policie, což je zákonná povinnost, nikoli služba, kterou jsme si vymysleli. Rezervace prověřujeme a žádost, která vypadá spíše na večírek než na dovolenou, odmítneme. Raději přijdeme o víkend než o dobré vztahy se sousedy. |
| Co když něco poškodí? | Toto kryjí tři různé nástroje. Rezervace přes platformu je kryta vlastní garancí pro hostitele nebo pojištěním škod dané platformy. U rezervace, která k nám přijde přímo, se vybírá záloha před příjezdem a vrací se po kontrole nemovitosti. Nad oběma možnostmi stojí Vaše vlastní pojistka, která musí být sjednána pro nemovitost s platícími hosty. Po každé obrátce nemovitost fotografujeme, takže je zaznamenáno, v jakém stavu host přijel i v jakém ji opustil. |
| Stane se z toho práce? | Je to práce. Naše práce. Vy nejste v kontaktu s hosty, nenastavujete ceny v kalendáři, nesháníte uklízeče ani nikoho u nikoho neregistrujete. K Vám se dostane měsíční výpis a občasné rozhodnutí, které stojí peníze. |
| Přijdu o možnost užívat svůj domov | Ne. Před sezónou si zablokujete termíny, které chcete, a nemovitost budete sami využívat. Běžný scénář je opačný, než lidé očekávají: majitelé přijíždějí v okrajových měsících sezóny a o Vánocích, kdy je pobřeží stejně příjemnější, a nechávají nemovitost vydělávat během letních týdnů, které by pravděpodobně nevyužili. |
Váš vlastní pobyt
Když chcete přijet sami
Nejdřív si určíte své termíny a kalendář pro hosty sestavíme kolem nich. Jedinou výjimkou je rezervace, kterou už host potvrdil. Tu kvůli Vašemu pobytu nezrušíme, stejně jako by ji nezrušil žádný hotel.
Je dobré být ohledně tohoto kompromisu upřímný, protože právě na něm celé rozhodnutí stojí. Týdny, kdy nemovitost vydělává nejvíce, jsou týdny, kdy byste zde nejraději byli.
Majitel, který chce každý rok srpen a zároveň chce, aby nemovitost pokryla své náklady, žádá dvě různé věci. Majitelé, kteří přijíždějí několikrát ročně a využívají okrajové měsíce sezóny, bývají s tímto uspořádáním velmi spokojení.
A přijedete do nemovitosti, která je skutečně připravená, což je často nedoceněná výhoda. Je uklizená ve standardu, který očekává platící host, povlečení je čerstvé a vše, co v březnu přestalo fungovat, bylo opraveno už v březnu.
Jiné možnosti
Když krátkodobý pronájem nejde
Někdy to společenství vlastníků odmítne, obec přestane přijímat nové registrace nebo nemovitost prostě nesplňuje podmínky pro pronájem turistům. Neznamená to ale konec, jen jiný plán. Ten s Vámi probereme.
| Možnost | Co to znamená | Kompromis |
|---|---|---|
| Dlouhodobý pronájem | Pokud budova krátkodobý pronájem nepovoluje, obvykle můžete nemovitost stále pronajímat dlouhodobě, jen ne přes Airbnb nebo Booking. Příjem je za měsíc nižší, ale mnohem stabilnější, a místo čtyřiceti hostů máte jednoho nájemníka. | Nemovitost je obývaná, takže ji nemůžete sami využívat. |
| Střednědobý pronájem na pár měsíců | Zimní měsíční pronájmy jsou na tomto pobřeží skutečným trhem, protože sem na zimu přijíždějí Seveřané a letní návštěvníci už odjeli. | Něco mezi oběma možnostmi: lepší příjem než u dlouhodobého pronájmu a nemovitost je volná v měsících, kdy ji skutečně chcete využívat. |
| Na žádost zajistíme kteroukoli z nich | Obě možnosti poskytujeme na vyžádání, nikoli jako standardní produkt. Pokud pronájem převezmeme, nabídneme nemovitost na Idealista a fotografování zaplatíme sami. | Neúčtujeme žádný vstupní poplatek ani nic za zveřejnění nabídky. Nemovitost, která zůstává prázdná, nemá hodnotu ani pro jednu stranu. |
| Počkejte a ověřte znovu | Společenství může hlasovat znovu a obec může svá pravidla změnit kterýmkoli směrem. | Pokud je dnešní odpověď záporná, stojí za to vědět, co by se muselo změnit, aby se stala kladnou. To Vám můžeme říct, místo abychom pouze hádali. |
Dlouhodobý nájem k bydlení se řídí zákonem o městských nájmech (Ley 29/1994, LAU). Pokud pronajímáte jako fyzická osoba, má nájemce právo zůstat nejméně 5 let, u firmy jako pronajímatele 7 let. Kratší doba ve smlouvě na tom nic nemění. Nájemce může po 6 měsících odejít s výpovědí 30 dní.
Kauce je jeden měsíční nájem a dodatečná záruka smí být nejvýše dva měsíční nájmy, celkem tedy nejvýše tři. Náklady na zprostředkování nájmu platí pronajímatel. Nájemce, který neplatí nebo neodchází, může vystěhovat jen soud, nikdy sám pronajímatel.
Sezónní nájem na několik týdnů nebo měsíců musí od 8. 10. 2026 podle nařízení RDL 29/2026 trvat víc než 31 dní, zpravidla nejvýše 12 měsíců, a smlouva musí uvádět skutečný a doložitelný důvod dočasného pobytu, například práci nebo studium.
Smlouva bez důvodu se posuzuje jako běžný nájem k bydlení s minimální dobou 5 let. V Andalusii pronájem téže osobě na víc než dva měsíce v kuse není turistickým pronájmem a nepotřebuje zápis v registru RTA, stanovy domu ho ale zakázat mohou.
Prověření
Co ověříme, než za cokoli zaplatíte
Prověření uděláme dřív, než nemovitost nafotíme, požádáme o licenci nebo cokoli zaplatíte. Trvá dny, ne týdny. Na konci dostanete jasné ano, nebo ne, i s vysvětlením, co je potřeba zařídit nebo co tomu brání.
| Co kontrolujeme | Proč rozhoduje o odpovědi | Co získáte |
|---|---|---|
| Doklady o užívání a obyvatelnosti | Nemovitost nelze zaregistrovat pro turistické využití bez dokumentů potvrzujících, že je právně způsobilá k bydlení. U starší nemovitosti z druhé ruky občas zcela chybějí. | Potvrzeno z dokumentů a s uvedením chybějících částí. Cokoli chybí, řeší Váš právník, nikoli my. |
| Zda může na této adrese existovat registrace | Žádost o licenci pro nemovitost, která ji nemůže získat, stojí týdny času a odměnu právníka a skončí tam, kde začala. | Ověřeno v registru před podáním čehokoli. |
| Dispozice, lůžka a požadavky předpisů | Turistické ubytování musí splňovat minimální požadavky a počet hostů, které můžete legálně přijmout, ovlivňuje výdělečnost nemovitosti více než cena za noc. | Písemně stanovená kapacita a podmínky jejího navýšení. |
| Vlastní omezení obce | Několik obcí zpřísnilo pravidla pro nové turistické pronájmy a rozhoduje se podle obce, někdy dokonce podle okresu. Andaluský registr nepřijme registraci tam, kde obec pronájem omezila. | Aktuální stav pro Vaši přesnou adresu s uvedením data, abyste věděl, kdy byl ověřen. |
| Zda se pravidla přezkoumávají | Pravidlo, které se má změnit, je stejně důležité jako pravidlo, které se již změnilo. Rozhoduje o tom, zda nyní investovat do přípravy, nebo tři měsíce počkat. | Co je známo a co nikoli, řečeno jasně, nikoli předstíráno jako jistota. |
| Stanovy společenství | Zákaz lze zapsat do stanov a jednoduše se o něm nemusí vůbec zmínit nikdo, kdo nemovitost prodává. Jde o stejný dokument, který si před koupí pročte Váš právník. | Přečteme je a příslušná ustanovení Vám ocitujeme. |
| Zápisy ze schůzí | Rozhodující hlasování tří pětin již mohlo proběhnout nebo může být na programu schůze, o které Vám nikdo neřekl. | Přečteme vše až k nejstarším dostupným záznamům a označíme vše relevantní. |
| Skutečný postoj společenství | Budova, kde je pronajímání legální, ale sousedé jsou nepřátelští, je budova, kde každý host znamená stížnost. Jde o posouzení, nikoli dokument. | Poctivé posouzení, včetně případů, kdy je důvodem, proč bychom řekli ne. |
| Registrace hostů a provozní povinnosti | Každý host musí být registrován pro každý pobyt a tato povinnost leží na hostiteli. Jde o věc, o které majitelé pronajímající soukromě nejčastěji nevědí. | Nastavení před první rezervací a digitální vyřízení při každém přihlášení. |
| Přístup, klíče a vstup hosta | Urbanizace s vrátnicí a kódem, který Vám společenství neposkytne, nebo budova, kde concierge odmítá turistické hosty, promění dobrou nemovitost v provozně neřešitelnou. | Prakticky prověřeno, nikoli předpokládáno. |
| Zda to stihneme včas | Odjezd hosta v deset a přihlášení v patnáct hodin znamenají čtyři hodiny na kompletní úklid a výměnu ložního prádla. Pokud tam náš tým nemůže být spolehlivě, nemovitost nespadá do toho, co přijímáme. | Jednoznačné ano nebo ne podle skutečné polohy nemovitosti. |
| Co nemovitost potřebuje před prvním hostem | Postele, ložní prádlo, kuchyň vhodnou pro šest lidí místo dvou, zatemnění ložnic a servis klimatizace. Nemovitost zařízená pro majitele je jen zřídka zařízená pro hosty. | Seznam s oddělením toho, co je nezbytné, od toho, co lze udělat později. |
Postup
Jak to začíná
Tyhle kroky přicházejí na řadu po předání klíčů. Pokud jste kupovali s námi, možnost pronájmu jsme ověřili už před rezervací.
Kontrola vhodnosti
Sdělíte nám adresu a co chcete s nemovitostí dělat. Prověříme tři úrovně a poskytneme Vám písemnou odpověď s odůvodněním. Neúčtujeme ji bez ohledu na to, zda budete pokračovat, či nikoli, a jde o krok, který rozhodne o všem, co bude následovat.
Osobně nemovitost prověříme
Nepřijímáme nemovitost, kterou jsme neviděli. Právě při návštěvě se ukáže skutečná odpověď: jak bude nemovitost vypadat na fotografiích, kolik lidí v ní může pohodlně, nikoli jen technicky, spát, co chybí a jak rychle se náš tým dokáže během střídání hostů dostat dovnitř a ven.
Povolení s Vaším právníkem
Registraci podává Váš právník a připravujeme ji společně s ním. Zároveň Vám sdělíme, co nemovitost potřebuje před prvním hostem, a rozdělíme to na nezbytné úpravy a ty, které mohou počkat do konce první sezóny.
Fotografie, nabídka a cenotvorba
Profesionální fotografie, nabídka napsaná pro každý kanál, cenový kalendář sestavený pro sezónu, v níž se nabídka spouští, a nemovitost aktivní na platformách prostřednictvím jediného kalendáře. To vše je součástí provize a nic z toho Vám nefakturujeme.
První host a první vyúčtování
Přicházejí rezervace, mezi nimi nemovitost připravíme pro další hosty a o měsíc později obdržíte první vyúčtování a první výplatu. Poté se Vám ozveme, když bude potřeba o něčem rozhodnout, a jinak jednou měsíčně.
Srovnání
Pronajímat sami, nebo s námi?
Porovnejte stejnou nemovitost ve stejné sezóně. Uvidíte, co doopravdy obnáší pronajímat ji na vlastní pěst z Česka a co za Vás převezmeme my.
| Sami, nebo přes jinou agenturu | S Lucky Sol | |
|---|---|---|
| Kdo ověřil, že ji smíte pronajímat | Obvykle nikdo. Prodávající realitní kancelář řekla ano nebo inzerát uváděl, že je k dispozici licence, ale ani jedno není dokument. | My, ve všech třech úrovních, ještě před vynaložením jakýchkoli prostředků. Odpověď prodávající realitní kanceláře nepovažujeme za potvrzení. |
| Kdo hostovi odpoví v jedenáct večer | Vy, anglicky, v jiném časovém pásmu, kvůli kotli, který jste nikdy neviděli. | My, v jazyce hosta, a Vy se o tom dozvíte z vyúčtování. |
| Kdo uklízí mezi pobyty | Úklidová agentura, se kterou jste se nikdy nesetkali, objednaná zprávou, jejíž nepříjezd zjistíte od dalšího hosta. | Naši vlastní uklízeči, zaměstnaní u nás, podle harmonogramu, který řídíme. |
| Kdo přihlašuje hosty na policii | Vy, při každém pobytu, přičemž většina soukromých hostitelů o této povinnosti neví. | Vyřízeno digitálně při každém příjezdu jako součást služby. |
| Kdo zaplatí za rozbitý kotel v srpnu | Vy, převodem z Česka, poté, co najdete instalatéra, který odpovídá v jazyce, kterým nemluvíte. | Uhrazeno z příjmů podle skutečných nákladů, rozepsáno ve vyúčtování a s někým na místě během provádění práce. |
| Co se stane v měsíci bez rezervací | Nic neplatíte a inzerát tam dál zůstává. | Nic neplatíte. Provize je podílem z příjmů, takže bez příjmů není žádná provize. |
| Kolik stojí, když se pronajme | Provize platformě plus Váš vlastní čas, což je náklad, který nikdo nepočítá. | Naše provize z rezervace plus vlastní provize platformy a žádná provize platformě u našich přímých hostů. |
| Jazyk, ve kterém vše probíhá | Španělsky s radnicí, společenstvím a řemeslníkem. Anglicky s hosty. | Vy mluvíte jen s námi, se všemi ostatními jednáme my. |
Z naší praxe
Proč jsme řekli ne
Apartmán v Esteponě seděl rozpočtu i plánům klienta a byl už rezervovaný. O výsledku ale rozhodla schůze společenství vlastníků, o které předtím nikdo nemluvil.
Vybraný apartmán
Apartmán v Esteponě seděl do rozpočtu a hodil se k tomu, jak ho klient chtěl používat. Počítal s tím, že ho bude krátkodobě pronajímat. Rezervace byla podepsaná a záloha odeslaná.
Schůze, o které inzerát nemluvil
Během prověrky jsme spolu s právníkem zjistili, že společenství vlastníků svolalo schůzi na termín krátce po rezervaci. Na programu bylo hlasování o krátkodobých pronájmech. V inzerátu o tom nebylo ani slovo, přestože právě na tom celá koupě stála.
Nejdřív výsledek hlasování
Klientovi jsme řekli, že zaplacená rezervace není důvod pokračovat za každou cenu. S dalším krokem jsme proto počkali, jak schůze dopadne.
Záloha zpět
Vlastníci krátkodobý pronájem, se kterým klient počítal, neschválili. Doporučili jsme od koupě odstoupit a klient to udělal. Rezervační zálohu dostal zpátky. Nekoupil tedy apartmán, který by mu nesloužil, a nepřišel ani o peníze.
Upřímně
Co Vám neslíbíme a kdy pronájem nedává smysl
Obsazenost ani příjem nezaručujeme a žádný poctivý správce by je zaručovat neměl. Kdo Vám řekne konkrétní částku dřív, než nemovitost uvidí a než proběhne první sezóna, slibuje něco, co nemůže vědět.
Pronájem představuje jediné skutečné riziko celého nákupu. Viděli jsme kupující, kteří postavili celý rozpočet na výnosech z pronájmu, a pak zjistili, že jejich společenství vlastníků odhlasovalo zákaz krátkodobých pronájmů. Pokud je pronájem důvodem, proč kupujete, ověřte si to před složením rezervační zálohy, ať už tak učiníte s námi, nebo s někým jiným.
Tuto službu poskytujeme pouze v oblasti od Manilvy po Marbellu: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís a Marbella. Mimo těchto pěti lokalit říkáme ne. Správce, který v den střídání hostů nedokáže mít uklízeče u dveří, je jen telefonní číslo, nikoli skutečný provoz. Ze stejného důvodu přijímáme pouze omezený počet nemovitostí.
Existuje také situace, kdy byste to dělat neměli. Pokud je Vaše jediná každoroční cesta v prvních dvou týdnech srpna, pronájem Vám vezme právě týdny, které chcete využít. Pokud se nemovitost nachází na místě s malým mimosezónním životem, může být pronajata deset týdnů a čtyřicet dva týdnů zůstat prázdná.
A pokud byste jednoduše raději nechtěli, aby ve Vaší posteli spal někdo jiný, je to zcela legitimní odpověď a existuje pro Vás levnější služba: někdo se o nemovitost stará, ale nikdo v ní nebydlí.
Časté otázky
Časté otázky ke krátkodobému pronájmu apartmánu
Zobrazit další otázky
Kontakt na Lucii a Radka
Povězte nám, jak si představujete život u moře
Stačí nám napsat rozpočet a místo, které Vás láká, nebo poslat odkaz na nemovitost. Ozveme se Vám a domluvíme se, co dál.
Napište nám, co hledáte.
Napište nám, co hledáte, nebo nám rovnou zavolejte. Do tří dnů Vám pošleme výběr z více než 20 000 nemovitostí v systému MLS.
Odesláním tohoto formuláře souhlasíte s našimi zásadami ochrany osobních údajů a souhlasíte s přijímáním e-mailů.