Jak probíhá koupě nemovitosti
Na Costa del Sol, od prvního hovoru po předání klíčů
Řekněte nám, co hledáte
Jak probíhá koupě
Jedna realitní kancelář na Vaší straně
Koupě apartmánu nebo vily ve Španělsku je bezpečná a přehledná, když víte, co přijde a v jakém pořadí. Na této stránce najdete celý postup od prvního hovoru po předání klíčů. U každého kroku píšeme, co uděláte Vy, co uděláme my, jak dlouho to trvá a kolik to stojí.
Celou koupí Vás provedeme my, Lucie a Radek Špreňarovi. Jsme rodinná česká realitní kancelář, na Costa del Sol žijeme celoročně od konce roku 2018 a stojíme vždy na straně kupujícího. Kupující nám neplatí žádnou provizi, odměnu hradí prodávající nebo developer.
Realitní kanceláře na Costa del Sol si nabídky sdílejí a o provizi se dělí. Jsme členy sítě ReSales Online, do které patří přes 2 000 realitních kanceláří. Pošlete nám odkaz na nemovitost, kterou jste našli kdekoli na internetu, a my ji pro Vás zprostředkujeme. Cena se tím pro Vás nemění.
Nezávislého právníka si vyberete sami, nebo Vám doporučíme toho, se kterým spolupracujeme a od kterého nebereme provizi. Na pobřeží přitom není výjimkou, že realitní kanceláře od doporučených právníků provizi dostávají. My to záměrně neděláme, aby právník hájil jen Vaše zájmy. Nemáme proto důvod tlačit Vás k žádné konkrétní nemovitosti ani k nikomu dalšímu.
Ve zkratce
Koupě v pěti bodech
To nejdůležitější na jednom místě. Podrobnosti ke každému bodu najdete níže na stránce.
- Kupující nám neplatí žádnou provizi. Odměnu hradí prodávající nebo developer.
- Náklady nad kupní cenu jsou zhruba 8,5 až 9 % u nemovitosti z druhé ruky a zhruba 12,5 až 13 % u developerského projektu.
- Z druhé ruky trvá koupě od rezervace po klíče obvykle kolem dvou měsíců. Developerský projekt, u kterého se ještě nekopalo, se předává zhruba 24 měsíců od vydání stavebního povolení. Projekt, který se už staví, může být hotový i za pár měsíců.
- Koupit můžete i na dálku. Na základě plné moci za Vás podepíše právník, stačí jedna cesta na prohlídky.
- Každou platbu developerovi od podpisu soukromé kupní smlouvy kryje bankovní záruka nebo pojištění na Vaše jméno. U nemovitosti z druhé ruky se rezervace platí na účet právníka a prodávající dostane doplatek až u notáře.
Developerský projekt a z druhé ruky vedle sebe
| Developerský projekt | Z druhé ruky | |
|---|---|---|
| Od koho kupujete | Od developera. Apartmán nebo vilu, které se staví, nebo jsou těsně před dokončením. | Od dosavadního majitele. |
| Rezervace | Obvykle 6 000 až 12 000 €, někdy víc. Jde developerovi a započítává se do první platby. | Od 6 000 € až po zhruba 1 % ceny. Jde na účet právníka. |
| Závazná smlouva | Soukromá kupní smlouva, při ní do 30 % ceny včetně rezervace a k tomu DPH. | Smlouva o záloze (arras) 2 až 4 týdny po rezervaci, 10 % ceny. |
| Doplatek u notáře | Zbytek ceny, obvykle 70 %, a k tomu DPH. | 90 % ceny. |
| Daně při koupi | DPH 10 % a daň z notářské listiny (AJD) 1,2 %. | Daň z převodu nemovitosti (ITP) 7 %. |
| Jak dlouho | Kolem 24 měsíců od stavebního povolení, když se ještě nekopalo. U projektu, který se už staví, i jen pár měsíců. | Obvykle kolem dvou měsíců od rezervace. |
| Ochrana peněz | Bankovní záruka nebo pojištění na Vaše jméno ke každé platbě. | Právní prověrka před zálohou, doplatek až u notáře ve stejné chvíli jako podpis. |
| Kontrola nemovitosti | Společná prohlídka, případně za účasti technického specialisty nebo architekta. Na vady se vztahuje záruka. | Ráno před podpisem u notáře projdeme nemovitost a vybavení. |
| Záruky po koupi | Ze zákona 10 let konstrukce, 3 roky instalace, 1 rok dokončovací práce. | Prodávající odpovídá jen za skryté vady. |
Společné kroky
Sedm kroků, kterými začíná každá koupě
Prvních sedm kroků je stejných pro developerský projekt i pro nemovitost z druhé ruky. Některé běží souběžně, například číslo NIE a bankovní účet se vyřizují během právní prověrky.
Úvodní hovor
Probereme, k čemu má nemovitost sloužit a jak si představujete život tady. Jestli chcete bydlet přímo u moře, nebo kousek dál, kdy budete jezdit, jestli sami, nebo s rodinou, a jestli budete pronajímat. K tomu rozpočet, financování a to, kdy chcete mít klíče.
- Co uděláte Vy
- Řeknete nám své představy, rozpočet a to, jestli počítáte s hypotékou.
- Co uděláme my
- Vysvětlíme postup a náklady, řekneme, co v dané lokalitě a cenové hladině najdeme, a doporučíme, jestli se Vám víc hodí developerský projekt, nebo nemovitost z druhé ruky. Někdy kombinujeme obojí.
- Kolik to stojí
- Bez poplatku. Telefonicky nebo online.
Výběr nemovitostí
Z celé nabídky na trhu vybereme developerské projekty i nemovitosti z druhé ruky, které odpovídají Vašemu zadání. Přidáme i několik nabídek mírně nad rozpočtem, abyste viděli, co získáte za trochu víc peněz.
- Co uděláte Vy
- Projdete výběr, řeknete nám, co se Vám líbí a co ne, a pošlete nám i nabídky, které jste našli sami.
- Co uděláme my
- U prodávajících a developerů ověříme, že je nemovitost stále volná a za jakou cenu. U developerského projektu vždy dohledáme konkrétní jednotku. Vizualizace obvykle ukazují nejdražší apartmán v projektu, zatímco cena „od“ patří té nejlevnější jednotce. Pak sestavíme plán prohlídek.
- Kolik to stojí
- Bez poplatku.
Prohlídky
Přiletíte na Costa del Sol a projdeme vybrané nemovitosti. Za den jich stihneme pět až osm, ale lepší je méně než šest, aby Vám v hlavě zůstalo, co jste viděli. Den obvykle končíme v restauraci, kde v klidu probereme, co se Vám líbilo.
- Co uděláte Vy
- Zařídíte si let a ubytování. Na prohlídkách se můžete ptát na cokoli.
- Co uděláme my
- Naplánujeme trasu, budeme Vás vozit, ukážeme Vám okolí a u každé nemovitosti otevřeně řekneme, co se nám na ní líbí a co ne. Třeba kam svítí slunce nebo jestli se bude v okolí stavět.
- Kolik to stojí
- Prohlídky jsou bez poplatku, platíte jen svou cestu a ubytování.
Vyjednávání ceny a podmínek
Jakmile si vyberete, předáme prodávajícímu nebo developerovi Vaši nabídku. Developer má pevný ceník a sleva bývá spíš výjimkou, nejčastěji u posledních jednotek v projektu. Snáz se u něj vyjedná platební kalendář nebo vybavení. U nemovitosti z druhé ruky záleží hlavně na prodávajícím.
- Co uděláte Vy
- Řeknete nám, kolik chcete nabídnout a na čem Vám záleží, například na termínu předání nebo na vybavení.
- Co uděláme my
- Vyjednáme cenu i podmínky, tedy co v apartmánu zůstane, kdy dostanete klíče a jak se bude platit.
- Kolik to stojí
- Bez poplatku.
Právník a plná moc
Ještě před rezervací si vyberete nezávislého právníka, nebo Vám doporučíme toho, se kterým spolupracujeme. Právník Vám koupi právně zajistí.
Podle španělského zákona proti praní peněz (Ley 10/2010) ověří Vaši totožnost a připraví plnou moc, se kterou za Vás vyřídí úřady a podepíše smlouvy. U developerského projektu ji developer někdy chce už před podpisem soukromé kupní smlouvy, u nemovitosti z druhé ruky stačí před podpisem u notáře.- Co uděláte Vy
- Podepíšete s právníkem smlouvu o zastoupení a plnou moc. Plnou moc podepíšete u notáře ve Španělsku, ideálně během prohlídek, nebo u notáře v Česku či na Slovensku. Plná moc podepsaná mimo Španělsko obvykle potřebuje apostilu a přísežný překlad do španělštiny.
- Co uděláme my
- Právník česky nemluví, proto Vám všechno vysvětlíme a při jednáních tlumočíme. Provizi od právníka nebereme, takže Vám doporučujeme jen toho, kdo dobře hájí Vaše zájmy.
- Kolik to stojí
- Honorář právníka obvykle 1 % z kupní ceny včetně DPH, je v něm i založení bankovního účtu. Ověření plné moci platíte notáři podle jeho sazebníku.
Rezervace
Rezervační smlouvou nemovitost stáhnete z trhu a zajistíte si dohodnutou cenu. Rezervace obvykle platí 2 až 4 týdny, tedy zhruba po dobu právní prověrky.
- Co uděláte Vy
- Podepíšete rezervační smlouvu a pošlete rezervační zálohu.
- Co uděláme my
- S právníkem zkontrolujeme podmínky rezervace, tedy komu peníze jdou, do kdy rezervace platí a kdy se záloha vrací. Podrobnosti najdete níže v části o rezervaci a zálohách.
- Kolik to stojí
- U nemovitosti z druhé ruky od 6 000 € až po zhruba 1 % ceny, na účet právníka. U developerského projektu obvykle 6 000 až 12 000 €, někdy víc, developerovi. Záloha se později odečte od kupní ceny.
Číslo NIE a bankovní účet
Ke koupi potřebujete španělské identifikační číslo cizince (NIE) a účet ve španělské bance. Díky plné moci kvůli nim nemusíte nikam chodit.
- Co uděláte Vy
- Dodáte kopii pasu nebo občanského průkazu a doklady, které chce banka, typicky potvrzení o příjmu a o původu peněz.
- Co uděláme my
- NIE i účet u banky Sabadell vyřídí právník. My hlídáme, aby bylo všechno hotové včas před dalšími platbami.
- Kolik to stojí
- Úřední poplatek za přidělení NIE je 9,84 €, vyřízení NIE se platí zvlášť. Založení účtu je v honoráři právníka, vedení účtu se řídí sazebníkem banky.
Developerský projekt
Developerský projekt od rezervace po klíče
U developerského projektu kupujete od developera apartmán nebo vilu, které se teprve staví, nebo jsou těsně před dokončením. Platí se postupně a hlavní část až při předání. Takhle u nás kupuje většina klientů.
Nemovitost nepotřebuje rekonstrukci, na začátku prodeje bývá cena zajímavá a platby jsou rozložené, do 30 % při soukromé kupní smlouvě a zbytek při předání, podle fáze stavby za pár měsíců, nebo zhruba za dva roky.
Prověrka projektu
Právník ověří stavební povolení (licencia de obra), vlastnictví a druh pozemku, historii developera a to, že developer má na Vaše platby bankovní záruku nebo pojištění.
Tuto povinnost mu ukládá zákon o výstavbě (Ley 38/1999). Kdyby developer stavbu nezahájil nebo nedokončil v termínu, dostanete zaplacené peníze zpět i s úroky.- Co uděláte Vy
- Nic, jen počkáte na výsledek.
- Co uděláme my
- Ověříme, že dokumentace odpovídá tomu, co Vám developer slíbil: půdorys, materiály, vybavení, parkování i sklep.
- Kolik to stojí
- Je to součást honoráře právníka.
Soukromá kupní smlouva
S developerem podepíšete soukromou kupní smlouvu (contrato privado de compraventa). Ta určuje cenu, termín dokončení a platební kalendář.
Andaluská pravidla na ochranu spotřebitele (Decreto 218/2005) ukládají developerovi předat Vám dokumenty k nemovitosti nejméně 3 pracovní dny před podpisem kupní smlouvy.- Co uděláte Vy
- Podepíšete smlouvu osobně, nebo za Vás podepíše právník na základě plné moci. Zaplatíte do 30 % ceny, rezervace se do této částky započítává. Někteří developeři tuto částku rozkládají do několika splátek během stavby.
- Co uděláme my
- S právníkem zkontrolujeme platební kalendář, termíny, co se stane při zpoždění stavby, a ke každé platbě certifikát bankovní záruky na Vaše jméno.
- Kolik to stojí
- K platbám se připočítává DPH 10 %, která se platí s každou zálohou.
Výstavba
Developer staví. Když se ještě nezačalo kopat, počítejte zhruba s 24 měsíci od vydání stavebního povolení. Každý projekt je ale v jiné fázi a ten, který se už staví, může být hotový za pár měsíců. Zpoždění o několik měsíců se stává, proto rozhoduje termín ve smlouvě, ne v prospektu.
- Co uděláte Vy
- Platíte splátky podle kalendáře a případně vybíráte z nabízených variant vybavení. Změny jsou během stavby levnější než po ní.
- Co uděláme my
- Jezdíme se dívat, jak stavba postupuje, posíláme Vám fotky a zprávy a s developerem řešíme Vaše dotazy.
- Kolik to stojí
- Nic navíc, jen splátky podle kalendáře.
Dokončení stavby a prohlídka
Stavba dostane kolaudační doklady, tedy potvrzení architekta o dokončení stavby (certificado final de obra) a povolení k užívání (licencia de primera ocupación). Bez povolení k užívání se v apartmánu nesmí bydlet a dodavatelé obvykle nepřipojí vodu ani elektřinu.
- Co uděláte Vy
- Přijedete na prohlídku s námi, nebo ji necháte na nás.
- Co uděláme my
- Apartmán s Vámi projdeme, nebo ho projdeme za Vás, a co uvidíme, s developerem rovnou probereme.
- Kolik to stojí
- Bez poplatku.
Podpis u notáře a klíče
U notáře se podepíše kupní smlouva (escritura) a stáváte se vlastníkem. Pokud kupujete s hypotékou, podepisuje se ve stejný den.
- Co uděláte Vy
- Doplatíte zbylých 70 % ceny s DPH a zaplatíte daň z notářské listiny. K notáři můžete přijít, ale nemusíte.
- Co uděláme my
- U notáře jsme spolu s právníkem. Když se po převzetí klíčů objeví nedodělky, na které se vztahuje záruka, dohlédneme, aby je developer opravil.
- Kolik to stojí
- DPH 10 %, daň z notářské listiny (AJD) 1,2 % v Andalusii, notář a zápis do katastru nemovitostí.
Z druhé ruky
Nemovitost z druhé ruky od rezervace po klíče
U nemovitosti z druhé ruky kupujete od dosavadního majitele. Celá koupě od rezervace po klíče trvá obvykle kolem dvou měsíců. Z druhé ruky doporučujeme hlavně v první a druhé linii u moře, kde je developerských projektů málo a případná oprava se vyplatí.
Právní prověrka
Právník si vyžádá výpis z katastru nemovitostí (nota simple) a ověří vlastníka, zástavy a dluhy, zaplacenou daň z nemovitosti (IBI), poplatky společenství vlastníků a to, že je stavba povolená.
Když nemovitost prodává realitní kancelář, musí Vám podle andaluských pravidel (Decreto 218/2005, čl. 10) předat informační list. Uvádí se v něm vlastník, zástavy a plocha podle výpisu z katastru, který nesmí být starší než 3 měsíce, dále výše poplatku společenství a potvrzení o zaplacené dani z nemovitosti.- Co uděláte Vy
- Nic, jen počkáte na výsledek.
- Co uděláme my
- S právníkem projdeme výsledek a řekneme Vám, jestli je všechno v pořádku, nebo co je potřeba vyřešit. Když prověrka něco najde, rezervační záloha se vrací.
- Kolik to stojí
- Je to součást honoráře právníka.
Smlouva o záloze (contrato de arras)
Po právní prověrce podepíšete s prodávajícím smlouvu o záloze a zaplatíte 10 % ceny po odečtení rezervace.
U obvyklé formy této smlouvy (arras penitenciales, čl. 1454 občanského zákoníku) platí jednoduché pravidlo. Když od koupě odstoupíte Vy, záloha propadne prodávajícímu. Když odstoupí prodávající, vrátí Vám zálohu dvojnásobnou.- Co uděláte Vy
- Podepíšete smlouvu osobně, nebo přes právníka, a pošlete zálohu.
- Co uděláme my
- Dohlédneme, aby smlouva výslovně uváděla druh zálohy, termín podpisu u notáře, soupis vybavení a podmínky, na kterých jsme se dohodli. Pokud kupujete s hypotékou, vyplatí se ve smlouvě ošetřit i to, co se stane, když ji banka neschválí.
- Kolik to stojí
- 10 % ceny je část kupní ceny, nic navíc.
Soupis vybavení
Ke smlouvě se přikládá seznam toho, co v apartmánu zůstane, například nábytek, spotřebiče nebo lampy.
- Co uděláte Vy
- Řeknete nám, co má v apartmánu zůstat.
- Co uděláme my
- Sepíšeme seznam a dohlédneme, aby ho prodávající podepsal.
- Kolik to stojí
- Bez poplatku.
Podpis u notáře a klíče
U notáře se podepíše kupní smlouva (escritura), doplatí se cena a stáváte se vlastníkem. Pokud je prodávající daňový nerezident, zákon ukládá zadržet 3 % ceny a právník je do měsíce odvede španělskému finančnímu úřadu (formulář 211). Nejde o náklad navíc, je to část kupní ceny.
- Co uděláte Vy
- Pošlete doplatek, tedy zbývajících 90 % ceny, na svůj španělský účet nebo na účet právníka. K notáři můžete přijít, ale nemusíte.
- Co uděláme my
- Ráno před podpisem s Vámi, nebo za Vás, projdeme nemovitost. Zkontrolujeme, že v ní zůstalo dohodnuté vybavení a že stav odpovídá dohodě. U notáře jsme spolu s právníkem a klíče Vám předáme hned po podpisu.
- Kolik to stojí
- Daň z převodu nemovitosti (ITP) 7 % v Andalusii, notář a zápis do katastru nemovitostí. Obecní daň ze zhodnocení pozemku (plusvalía) platí ze zákona prodávající.
Rezervace a zálohy
Kdy se záloha vrací a kdy propadá
Pevný obsah rezervační smlouvy žádný zákon nestanoví. Strany si ho podle čl. 1255 občanského zákoníku (Código Civil) sjednají samy, a Vás pak chrání jen to, co ve smlouvě skutečně stojí. Než pošlete první peníze, čteme ji proto vždy s právníkem.
Co musí rezervační smlouva obsahovat
| Bod smlouvy | Proč na něm záleží |
|---|---|
| Vrácení zálohy | Kdy dostanete zálohu zpět, hlavně když právník při prověrce narazí na problém. V rezervačních smlouvách tahle podmínka chybí nejčastěji. |
| Výše zálohy a účet | Částka a číslo účtu, kam ji posíláte. Soukromý účet prodávajícího nepřipadá v úvahu. |
| Platnost | Konkrétní datum, kdy rezervace končí, obvykle za 2 až 4 týdny. |
| Přesná nemovitost | Adresa a katastrální číslo nebo popis z katastru. U developerského projektu číslo jednotky, patro a orientace. |
| Odstoupení prodávajícího | Pravidlo o vrácení dvojnásobku platí u smlouvy o záloze, u rezervace ne. Když si to prodávající rozmyslí, hrozí mu jen sankce, kterou smlouva výslovně uvádí. |
| Jazyk | Rezervační smlouvy bývají španělsky nebo anglicky. Před podpisem Vám ji projdeme a vysvětlíme česky. |
Kdo drží rezervační zálohu
| Kdo zálohu drží | Riziko | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Developer | Nejvyšší, u developerského projektu jde ale o běžný postup. | Na rezervaci se bankovní záruka obvykle nevydává, chrání ji jen smlouva. Celé peníze dostanete zpět při problému na straně developera, třeba když se projekt nestaví nebo odkládá. Když si to rozmyslíte Vy, rezervace propadá celá, nebo jen zčásti, podle podmínek developera. |
| Váš právník | Nejnižší. Peníze jsou na klientském účtu, mimo peníze jeho kanceláře. | Sem jde u nás rezervace u nemovitostí z druhé ruky. Pokud prověrka odhalí problém, peníze se vrací. |
| Realitní kancelář prodávajícího | Střední. Kanceláři jde o to, aby se prodalo. | Nechte si písemně potvrdit, na který účet jste zálohu poslali. |
Tři druhy zálohy u nemovitosti z druhé ruky
| Druh zálohy | Co platí | Jak často |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Odstoupíte-li Vy, záloha propadá. Odstoupí-li prodávající, vrací dvojnásobek. Upravuje je čl. 1454 občanského zákoníku. | Nejčastější forma. |
| Arras confirmatorias | Záloha je jen část ceny. Když jedna strana od koupě odstoupí, druhá může u soudu žádat dokončení prodeje. | Méně obvyklá. Proto musí smlouva druh zálohy uvádět výslovně. |
| Arras penales | Kdo odstoupí, platí smluvní pokutu, a druhá strana přesto může trvat na dokončení prodeje. | Výjimečně. |
Záloha u smlouvy o záloze bývá 10 až 20 % ceny, u nás obvykle 10 %. U developerského projektu se smlouva o záloze nepodepisuje. Po rezervaci následuje soukromá kupní smlouva podle zákona o výstavbě (Ley 38/1999 ve znění Ley 20/2015). Když ve smlouvě najdete odkaz na zákon 57/1968, jde o starý předpis, který byl k 1. 1. 2016 zrušen.
Právní prověrka
Co prověřuje právník
Nezávislý právník projde před závaznou smlouvou zhruba patnáct bodů. Trvá to 2 až 4 týdny a je to součást jeho honoráře. Notář u podpisu ověřuje jen totožnost a zápis v katastru, hlubší prověrka je práce právníka.
U každé nemovitosti
| Co právník ověřuje | Proč |
|---|---|
| Legalita stavby | Porovná, zda to, co na pozemku stojí, odpovídá povolení a zápisu. Nejčastěji se najdou přístavby a úpravy, které nikdo nezapsal. |
| Povolení k užívání (licencia de primera ocupación) | Bydlet se v nemovitosti legálně smí jen s ním. |
| Soulad katastru nemovitostí a daňového katastru | Registro de la Propiedad a Catastro by měly popisovat tutéž nemovitost. Často se liší, většinou to jde napravit, lepší je to ale stihnout před podpisem. |
| Vlastník | Ve výpisu nota simple ověří, že prodávající je opravdu zapsaný jako vlastník v katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad). Nikdo jiný prodávat nesmí. |
| Zástavy, exekuce a věcná břemena | Co je zapsané, zůstává na nemovitosti i po prodeji. Předchozí majitel to s sebou neodnese. |
| Ochranné pásmo pobřeží | U nemovitostí blízko moře se ověřuje, zda nezasahují do pásma chráněného zákonem o pobřeží (Ley de Costas). Obvykle měří 100 metrů od hranice pobřeží, v územích zastavěných už před rokem 1988 bývá užší. |
| Dluhy vůči společenství vlastníků | Za nezaplacené poplatky z běžného roku a tří předchozích kalendářních let ručí i nový majitel (zákon o vlastnictví jednotek, Ley 49/1960, čl. 9). Před podpisem se proto vyžaduje potvrzení od správce společenství. |
| Daň z nemovitosti (IBI) a obecní poplatky | I ty jdou s nemovitostí. Doklad o zaplacení musí být připravený před podpisem. |
| Stanovy a zápisy ze schůzí společenství | Z nich se pozná, zda dům neomezuje užívání nebo pronájem turistům a jestli se chystají mimořádné platby. |
U developerského projektu navíc
| Co právník ověřuje | Proč |
|---|---|
| Bankovní záruka | Ke každé platbě samostatný certifikát na Vaše jméno. Obecné prohlášení o celém projektu nestačí. |
| Stavební povolení (licencia de obra) | Bez povolení se stavět nesmí. Kdyby chybělo, byl by to nejvážnější ze všech nálezů. |
| Druh pozemku | Musí jít o stavební pozemek (suelo urbano). Chráněná ani zemědělská půda to být nesmí. |
| Termín dokončení | Platí datum ze smlouvy. Pokud ho developer nestihne, můžete odstoupit a ze záruky dostanete peníze i s úroky, nebo se s developerem domluvíte na novém termínu. |
| Kolaudace | Potvrzení o dokončení stavby a povolení k užívání na konci výstavby. Právě v této fázi se stavby nejčastěji zdržují. |
| Developer | Kdo projekt staví a co už má za sebou. |
Dokumenty, které Vám developer podle andaluských pravidel (Decreto 218/2005) předává před podpisem kupní smlouvy, musíte dostat nejméně 3 pracovní dny předem. Právník je projde ještě před podpisem.
Bezpečnost peněz
Jak chráníme Vaše peníze
Notářskou úschovu Španělsko nezná. Vaše peníze chrání u developerského projektu jiná pravidla než u nemovitosti z druhé ruky. Zákonnou ochranu nemá jen rezervace, tu chrání pouze smlouva.
| Fáze | Developerský projekt | Z druhé ruky |
|---|---|---|
| Rezervace | Developerovi. Bankovní záruka ji obvykle nekryje, chrání ji jen smlouva. | Na klientský účet právníka, odděleně od peněz jeho kanceláře. |
| Závazná smlouva a průběžné platby | Jen na zvláštní účet developera pro tuto stavbu, který je ze zákona oddělený od ostatních jeho peněz. Ke každé platbě bankovní záruka nebo pojištění na Vaše jméno. | Záloha 10 % podle smlouvy o záloze, až po právní prověrce. |
| Doplatek | U notáře, ve stejné chvíli jako podpis kupní smlouvy. | U notáře bankovním šekem nebo převodem domluveným předem. Peníze a klíče mění majitele ve stejné chvíli. |
| Když něco nevyjde | Nezahájí-li developer stavbu nebo ji nedokončí v termínu, vrátí Vám zaplacené částky i s DPH a zákonným úrokem. Když nezaplatí do 30 dnů od výzvy, zaplatí banka nebo pojišťovna. Záruka platí, i kdyby developer zkrachoval. | Najde-li prověrka problém, rezervace se vrací. Po podpisu smlouvy o záloze platí její pravidla. |
Certifikát bankovní záruky, co zkontrolovat před každou platbou
- Na certifikátu je Vaše jméno a číslo Vaší jednotky. Obecná věta z prospektu, že je „projekt bankovně zajištěný“, záruku nenahrazuje.
- Zaručená částka pokrývá vše, co jste zatím zaplatili, včetně DPH, a k tomu zákonný úrok.
- Peníze posíláte jen na zvláštní účet pro stavbu, který uvádí smlouva. Na soukromý účet nikdy.
- Před každou další splátkou máte certifikát na novou částku, ne až po zaplacení.
- Datum dokončení na certifikátu je stejné jako v kupní smlouvě.
- Záruku vydala banka (aval solidario) nebo pojišťovna (seguro de caución). Developer ji vystavit nemůže.
Z naší praxe
Všechny platby jdou bankovním převodem a jsou dohledatelné. Dvakrát se nám stalo, že se stavba zpozdila, a v obou případech klienti dostali peníze zpátky. Záruka zaniká až po vydání povolení k užívání a předání nemovitosti.
U notáře
Podpis u notáře a předání klíčů
Notář je státní úředník a nestojí na žádné straně. Zkontroluje doklady kupujícího i prodávajícího a čerstvý výpis z katastru, kupní smlouvu (escritura) před podpisem přečte a ještě týž den ji elektronicky odešle do katastru nemovitostí. Nikomu neradí a k ceně ani ke stavu nemovitosti se nevyjadřuje. To je úkol právníka a náš.
| Co | Jak to probíhá |
|---|---|
| Kdo je u podpisu | Notář, právník a my. Vy přijít můžete, ale nemusíte, za Vás podepíše právník na základě plné moci. Pokud kupujete s hypotékou, je u podpisu i zástupce banky. |
| Jazyk | Když nerozumíte španělsky, musí Vám být listina vysvětlena v jazyce, kterému rozumíte. Formálně to zajistí přísežný tlumočník. Česky Vám všechno vysvětlíme my. |
| Poplatky | Notář účtuje podle státního sazebníku (Real Decreto 1426/1989), zápis do katastru podle sazebníku registrátorů (Real Decreto 1427/1989). Vyjednat se nedají. Při ceně 400 000 € vychází obojí dohromady orientačně na 1 100 až 1 500 €, u nemovitosti za 1 milion € zhruba na 1 500 až 2 000 €. Přesnou částku potvrdí právník před podpisem. |
| Výpis z katastru (nota simple) | Stojí kolem 10 €. Aktuální výpis si před podpisem vyžádá i notář. |
| Doplatek | Bankovním šekem (cheque bancario) nebo převodem domluveným předem. Notář do listiny zapíše, jak se platilo, a banka i právník chtějí doklad o původu peněz. |
| Ráno před podpisem | Projdeme nemovitost s Vámi, nebo za Vás. Kontrolujeme, že zůstalo dohodnuté vybavení a stav odpovídá dohodě. Klíče se předávají až po této kontrole. |
| Klíče a měřiče | Zapíšeme stavy měřičů s datem a přepočítáme všechny klíče, čipy a ovladače. V uzavřených urbanizacích jich bývá víc, než kolik je v prvním svazku. |
| Povolení k užívání | U developerského projektu se nestěhujte, dokud není vydané povolení k užívání (licencia de primera ocupación). |
| Po podpisu | Zaplatí se daň a listina se zapíše do katastru nemovitostí na Vaše jméno. Na zápis dohlíží právník. |
Náklady pro svou cenu si spočítáte v naší kalkulačce nákladů.
Záruky a vady
Záruky po koupi a co dělat s vadami
U developerského projektu Vás chrání zákon o výstavbě (Ley 38/1999, čl. 17). Lhůty běží od převzetí stavby, ne od Vaší koupě. U nemovitosti z druhé ruky taková záruka není, prodávající odpovídá jen za skryté vady.
| Co | Jak dlouho | Co to znamená |
|---|---|---|
| Konstrukce | 10 let | Základy, sloupy, trámy, stropy a nosné zdi. Tuto záruku musí developer povinně pojistit a pojištění platí i pro další majitele. |
| Instalace a obyvatelnost | 3 roky | Vady, kvůli kterým stavba nesplňuje požadavky na obyvatelnost, například zatékání, hluk nebo izolace. |
| Dokončovací práce | 1 rok | Malba, obklady, spárování a truhlářské práce. Sem patří většina vad ze soupisu po převzetí. |
| Uplatnění vady | 2 roky | Od chvíle, kdy se vada projeví (čl. 18). Vadu proto zapište hned, jak ji uvidíte. |
| Z druhé ruky | Krátká lhůta | Prodávající odpovídá jen za skryté vady. Proto kontrolujeme nemovitost před podpisem, ne po něm. |
Technická prohlídka není při koupi ve Španělsku povinná. Ocenění, které dělá banka kvůli hypotéce (tasación), není kontrola vad, stanoví jen hodnotu nemovitosti jako zástavy.
Kontrolu ráno před podpisem u nemovitosti z druhé ruky a prohlídku developerského projektu děláme my, bez poplatku. A pokud chcete mít naprostou jistotu, zajistíme Vám i prohlídku za účasti technického specialisty nebo architekta. U starší nemovitosti se vyplatí zvážit i nezávislého technika ještě před smlouvou o záloze.
Náklady
Kolik koupě stojí navíc ke kupní ceně
U developerského projektu platíte DPH, u nemovitosti z druhé ruky daň z převodu. Kupující nám neplatí žádnou provizi.
| Položka | Z druhé ruky | Developerský projekt | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Daň z převodu nemovitosti (ITP) | 7 % | neplatí se | Andalusie. Základem je kupní cena, nebo referenční hodnota z katastru, pokud je vyšší. |
| DPH (IVA) | neplatí se | 10 % | Platí pro apartmán i s nejvýš dvěma parkovacími místy a sklepem prodanými spolu s ním. Platí se i z každé zálohy. |
| Daň z notářské listiny (AJD) | neplatí se | 1,2 % | Andalusie, počítá se z ceny bez DPH. |
| Právník | 1 % vč. DPH | 1 % vč. DPH | Obvyklý honorář nezávislého právníka, je v něm i založení bankovního účtu. |
| Notář a zápis do katastru | podle sazebníku | podle sazebníku | Při ceně 400 000 € dohromady orientačně 1 100 až 1 500 €. |
| Přidělení NIE | 9,84 € | 9,84 € | Úřední poplatek za každého kupujícího. Vyřízení se platí zvlášť. |
| Provize LUCKY SOL | 0 € | 0 € | Odměnu platí prodávající nebo developer. |
| Celkem orientačně | zhruba 8,5 až 9 % | zhruba 12,5 až 13 % | U levnějších nemovitostí je podíl notáře a katastru o něco vyšší. |
Příklad pro cenu 400 000 €
| Položka | Z druhé ruky | Developerský projekt |
|---|---|---|
| Daň | ITP 28 000 € | DPH 40 000 € |
| Daň z notářské listiny (AJD) | neplatí se | 4 800 € |
| Právník | 4 000 € | 4 000 € |
| Notář a zápis do katastru | 1 100 až 1 500 € | 1 100 až 1 500 € |
| Celkem navíc ke kupní ceně | zhruba 33 100 až 33 500 € | zhruba 49 900 až 50 300 € |
Počítejte také s ročními náklady na vlastnictví, orientačně 4 000 až 8 000 € ročně. Patří sem daň z nemovitosti (IBI), poplatky společenství, odpad, pojištění a daňové přiznání nerezidenta. Podle velikosti a vybavení domu to může být i víc.
Financování
Hypotéka a převod peněz
Pro klienty z Česka bývá nejjednodušší úvěr v Česku se zástavou české nemovitosti. Španělská hypotéka existuje také, při příjmu v korunách je ale náročnější, banky půjčí méně a chtějí hodně dokladů. Klienti ze Slovenska s příjmem v eurech to mají snazší. Rádi Vám poradíme a propojíme Vás s ověřeným hypotečním poradcem.
Všechny platby jdou bankovním převodem a musí být dohledatelné. Notář v kupní smlouvě uvádí, jak se platilo, a banka i právník chtějí doklad o původu peněz. Platí se v eurech, takže klienti z Česka musí koruny směnit.
Kurzy bank a specializovaných směnáren se mohou dost lišit, proto je dobré je před větší platbou porovnat. Každé procento rozdílu v kurzu znamená u nemovitosti za 400 000 € rozdíl 4 000 €.
Po koupi
Po předání klíčů
| Co | Jak to funguje |
|---|---|
| Dva měsíce asistence | I po předání klíčů s Vámi řešíme reklamace u developera, doporučíme ověřené řemeslníky a služby a poradíme Vám, jak apartmán zařídit. |
| Apartmán na klíč | Často klientům předáváme apartmán kompletně zařízený, i u developerských projektů. Zařízení obstarají spolupracující interiéroví designéři, Vy jen převezmete klíče. |
| Úklid, pronájem a správa nemovitosti | Pokud v apartmánu nebudete celý rok, postará se o úklid, pronájem a správu nemovitosti naše rodinná správcovská firma. Více na stránce Správa krátkodobých pronájmů. |
| Přepisy a pravidelné platby | Na Vaše jméno je potřeba převést elektřinu, vodu, internet a pojištění. Pravidelně platíte daň z nemovitosti (IBI), poplatek za odpad a poplatky společenství vlastníků, které bývají zhruba 150 až 600 € měsíčně. |
| Daň nerezidenta | Pokud apartmán nepronajímáte, platíte jednou ročně daň z takzvaného domnělého příjmu. Pro rezidenty EU je to 19 % z 1,1 % nebo 2 % katastrální hodnoty. Při katastrální hodnotě 150 000 € a sazbě 1,1 % zaplatíte zhruba 314 € ročně. Pokud apartmán pronajímáte, zdaníte skutečný příjem z nájmu. |
| Pronájem turistům | Od 3. dubna 2025 musí nový turistický pronájem schválit tři pětiny vlastníků v domě, kteří zároveň mají tři pětiny podílů (Ley 49/1960, čl. 17.12). Pokud chcete pronajímat, ověříme to ještě před rezervací. |
FAQ
Nejčastější otázky ke koupi nemovitosti
Zobrazit další otázky
Kontakt na Lucii a Radka
Povězte nám, jak si představujete život u moře
Stačí nám napsat rozpočet a místo, které Vás láká, nebo poslat odkaz na nemovitost. Ozveme se Vám a domluvíme se, co dál.
Napište nám, co hledáte.
Napište nám, co hledáte, nebo nám rovnou zavolejte. Do tří dnů Vám pošleme výběr z více než 20 000 nemovitostí v systému MLS.
Odesláním tohoto formuláře souhlasíte s našimi zásadami ochrany osobních údajů a souhlasíte s přijímáním e-mailů.