Realitní služby na Costa del Sol

Zůstáváme Vaším hlavním kontaktem na pobřeží a obrátit se na nás můžete kdykoli. I po předání klíčů s Vámi řešíme reklamace u developera, doporučíme řemeslníky, pojištění, daňového poradce i lékaře a poradíme s výběrem nábytku a vybavení. Úklid, správu nemovitosti a pronájem pak podle domluvy zajistí naše rodinná správcovská firma. Přepis odběrů a daňové přiznání nerezidenta vyřizuje právník nebo poradce. My pohlídáme, aby se na nic nezapomnělo.

Ano. Nerezident platí každý rok daň z takzvaného domnělého příjmu na formuláři Modelo 210. Základem je 1,1 % katastrální hodnoty, pokud byla revidována, jinak 2 %. Nerezident z EU z toho zaplatí 19 %. Při katastrální hodnotě 150 000 € a sazbě 1,1 % to dělá zhruba 314 € ročně. Daň se počítá poměrně ke dnům vlastnictví, takže se platí i za první neúplný rok, na který se zapomíná nejčastěji. Za rok 2025 se přiznání podává do 31. 12. 2026, za rok 2026 a další od 1. dubna do 31. prosince následujícího roku. Při pozdním podání se platí přirážka a po roce i úroky z prodlení.

Budovu pojistěte na částku, kterou by stála její obnova, ne na kupní cenu, protože ta zahrnuje i pozemek a polohu. Zvlášť pojistěte vybavení a odpovědnost za škodu, například když vytopíte sousedy. Když je pojistná částka nižší než skutečná hodnota, pojišťovna plnění poměrně krátí (podpojištění podle čl. 30 zákona Ley 50/1980). Ověřte si podmínky pro dobu, kdy apartmán stojí prázdný, a pojišťovně vždy řekněte, pokud ho pronajímáte. Škody z mimořádných událostí, jako jsou povodně nebo zemětřesení, hradí přes běžnou pojistku státní Consorcio de Compensación de Seguros, u zcela nové smlouvy ale až po 7 dnech od jejího začátku. Pojištění společenství vlastníků kryje společné části domu, ne vybavení Vašeho apartmánu. Pokud máte španělskou hypotéku, banka smí pojištění nemovitosti vyžadovat, musí ale přijmout i rovnocennou pojistku jiné pojišťovny a nesmí Vám kvůli tomu zhoršit podmínky úvěru (čl. 17 zákona Ley 5/2019).

Při koupi z druhé ruky stávající smlouvy jen přepíšete na sebe, obvykle během několika dní. U developerského projektu se apartmán připojuje poprvé: odběrné místo (kód CUPS) vzniká až po dokončení stavby, takže počítejte zhruba se 4 až 8 týdny. Při předání vyfoťte stavy všech měřičů. Nedoplatky za energie jsou dluhem toho, kdo smlouvu uzavřel. Nezaplacená daň z nemovitosti (IBI) a poplatky společenství ale přecházejí s nemovitostí na nového vlastníka, proto je právník před koupí prověří. Platby je nejjednodušší nastavit jako inkaso ze španělského účtu.

Nařízení EU č. 650/2012 stanoví, že se dědí podle práva státu, kde měl zůstavitel obvyklý pobyt. U většiny našich klientů je to tedy české nebo slovenské právo. V závěti si navíc můžete výslovně zvolit právo státu, jehož jste občanem, a to platí i po případném přestěhování do Španělska. Řada majitelů sepisuje pro španělský majetek závěť i u španělského notáře, protože dědické řízení tu pak bývá jednodušší. Daň z dědictví se za nemovitost platí ve Španělsku. Andalusie má pro manžele, děti a rodiče vysoké úlevy: snížení základu daně až o 1 000 000 € na každého dědice a slevu 99 % z daně (zákon Ley 5/2021, čl. 28 a 39). Nerezident z EU tato pravidla uplatní, pokud má španělský majetek převážně v Andalusii. Konkrétní postup proberte s právníkem.

U běžného apartmánu prakticky ne. Daň z majetku (Impuesto sobre el Patrimonio) se ve Španělsku vztahuje i na nerezidenty, Andalusie na ni ale dává slevu 100 % (zákon Ley 5/2021, čl. 25 bis). Nerezident z EU ji uplatní, pokud má španělský majetek převážně v Andalusii. Nad 3 000 000 € čistého majetku ve Španělsku se navíc platí státní solidární daň z velkých jmění (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas), která se vybírá i v roce 2026.

Zavoláte nám nebo napíšete a řeknete, o čem uvažujete, jaký máte rozpočet, kolikrát ročně sem chcete jezdit a zda hledáte nemovitost pro rodinu, se psem nebo kvůli pronájmu. Podle toho pro Vás sestavíme výběr z celého trhu a společně ho projdeme. Nic nepodepisujete, k ničemu se nezavazujete a tempo určujete Vy.

Jako nerezident z EU zaplatíte daň z rozdílu mezi prodejní a nabývací cenou ve výši 19 %; kupující za Vás ze zákona odvede zálohu 3 % z ceny, která se v přiznání započte. Obec vyměří plusvalía, daň z nárůstu hodnoty pozemku, obvykle stovky až nízké tisíce eur. Náklady na nákup (daně, právník, notář) se od zisku odečítají, proto si všechny doklady uschovejte.

Hlavně daňová přiznání za poslední dva až tři roky, potvrzení o příjmu, výpisy z účtu, přehled stávajících úvěrů a doklad o původu peněz. České doklady obvykle potřebují apostilu a úřední překlad do španělštiny. Schválení trvá čtyři až osm týdnů, proto financování řešte ještě před rezervací.

Automaticky ne. Pro pronájem turistům je potřeba licence a pravidla se liší podle obce i podle stanov domu, proto je ověřujeme ještě před koupí. Když pronajímat jde, výnos se podle naší zkušenosti pohybuje zhruba mezi 5 a 8 % ročně.

To se stává. Nejlepší apartmány se prodají jako první a ceny se během prodeje postupně zvyšují. Před rezervací proto s developerem vždy ověříme konkrétní volný apartmán, jeho cenu a platební kalendář.

Naše rodinná správcovská firma. Zajistí úklid, pronájem i správu nemovitosti. Rozsah i cenu si domluvíte předem podle toho, co potřebujete.

Kdo bude vlastníkem a v jakém poměru, jak koupi zaplatíte a jak doložíte, odkud peníze pocházejí. Dědictví a daně proberte s právníkem a daňovým poradcem. My jsme s Vámi u celé koupě od začátku do konce.

Základ je dobré pojištění a alarm. Když tu nejste, na nemovitost dohlédne naše rodinná správcovská firma.

Záleží na tom, kdy chcete klíče, jak chcete platit a kterou oblast preferujete. Developerský projekt nabízí největší výběr a platí se postupně. U hotové nemovitosti od developera, tedy novostavby, dostanete klíče hned po koupi. Nemovitost z druhé ruky má hotové okolí a koupě je rychlejší. V první a druhé linii u moře často doporučujeme nemovitost z druhé ruky, za silnicí A-7 spíš developerské projekty.