Slovníček pojmů

Daň z notářsky sepsaných listin. Při koupi od developera se v Andalusii platí 1,2 % z kupní ceny, a to spolu s DPH (IVA).

Kdy se s tím setkátePři podpisu notářské kupní smlouvy u developerského projektu. U nemovitosti z druhé ruky ji neplatíte, tam se platí ITP.

Spočítejte si náklady v kalkulačce

Doložka, která potvrzuje pravost podpisu a razítka na úřední listině, aby ji uznaly úřady v jiném státě. Vychází z Haagské úmluvy z roku 1961, kterou podepsalo Česko, Slovensko i Španělsko. V Česku ji u notářských listin vydává ministerstvo spravedlnosti.

Kdy se s tím setkáteNejčastěji u plné moci, kterou podepíšete u notáře v Česku nebo na Slovensku a která se pak použije ve Španělsku.

Soukromá smlouva u nemovitosti z druhé ruky, kterou se kupující a prodávající zavazují k prodeji. Kupující při ní platí zálohu, obvykle 10 % ceny. Když od koupě odstoupí kupující, záloha propadá; když odstoupí prodávající, vrací ji v dvojnásobné výši (článek 1454 španělského občanského zákoníku).

Kdy se s tím setkáteZhruba 2 až 4 týdny po rezervaci, ještě před podpisem u notáře. Záloze se někdy říká také señal.

Jak probíhá koupě s námi

Developer musí od vydání stavebního povolení krýt všechny zálohy, které mu zaplatíte, bankovní zárukou nebo pojištěním (seguro de caución), včetně daní a zákonných úroků. Každý kupující dostane vlastní individuální záruku a peníze jdou na zvláštní účet určený jen pro stavbu. Když se stavba nezahájí nebo nedokončí v dohodnuté lhůtě, máte nárok na vrácení záloh (zákon 38/1999, dodatkové ustanovení 1).

Kdy se s tím setkáteU developerského projektu při soukromé kupní smlouvě a u každé další platby před dokončením.

Jak probíhá koupě s námi

Obecní poplatek za svoz a zpracování odpadu, který platí majitel nemovitosti. Výše i způsob placení se liší obec od obce.

Kdy se s tím setkátePatří k ročním nákladům vlastnictví, spolu s IBI a poplatky společenství vlastníků.

Spočítejte si náklady v kalkulačce

Státní evidence, která popisuje polohu, plochu a využití každé nemovitosti a určuje její katastrální hodnotu (valor catastral). Z té se počítá IBI. Vlastnictví ale neeviduje, to dělá Registro de la Propiedad. Údaje v obou evidencích se mohou lišit, zvlášť u starších nemovitostí.

Kdy se s tím setkátePři prověrce nemovitosti před koupí a potom každý rok u IBI.

Hodnotí spotřebu energie nemovitosti na stupnici A až G. Energetický štítek musí být v každé nabídce a certifikát se přikládá ke kupní smlouvě. Platí nejvýš 10 let, u třídy G jen 5 let. Nové budovy, u kterých se o stavební povolení žádalo od konce září 2020, musí splňovat požadavky na téměř nulovou spotřebu energie (RD 732/2019).

Kdy se s tím setkáteUž v inzerátu a pak při podpisu u notáře. U domu ve výstavbě se uvádí štítek podle projektu.

Když chcete jako občan EU žít ve Španělsku déle než tři měsíce, musíte se do tří měsíců od příjezdu osobně přihlásit do centrálního registru cizinců na cizinecké policii (formulář EX-18). Potvrzení s Vaším číslem NIE dostanete hned na místě (Real Decreto 240/2007, článek 7).

Kdy se s tím setkáteAž se sem rozhodnete přestěhovat natrvalo. Pro koupi a občasné pobyty ho nepotřebujete, stačí NIE.

Život na Costa del Sol

Potvrzení finančního úřadu, ve které zemi jste daňovým rezidentem. Čechům ho vydá jejich finanční úřad, Slovákům daňový úřad.

Kdy se s tím setkáteKdyž potřebujete ve Španělsku doložit, že daně z příjmů platíte doma, například kvůli smlouvě o zamezení dvojího zdanění.

Dokument, kterým architekt a stavbyvedoucí potvrzují, že je stavba dokončená podle projektu a stavebního povolení. Je podkladem pro licencia de primera ocupación.

Kdy se s tím setkáteU developerského projektu krátce před předáním klíčů.

Šek, který na zůstatek kupní ceny vystaví Vaše španělská banka a který se u notáře předá prodávajícímu. Peníze proto musí být na Vašem španělském účtu včas.

Kdy se s tím setkátePři podpisu notářské kupní smlouvy, hlavně u nemovitosti z druhé ruky.

Všichni vlastníci v domě nebo v urbanizaci. Spravuje společné prostory, jako jsou bazény, zahrady, výtahy nebo ostraha, schvaluje rozpočet a výši poplatků. Od dubna 2025 může třípětinovou většinou omezit nebo zakázat nové krátkodobé turistické pronájmy.

Kdy se s tím setkátePřed koupí se vyplatí znát stanovy, výši poplatků a plánované opravy. Pokud chcete pronajímat, rozhodují i pravidla společenství.

Správa krátkodobých pronájmů

První písemný krok koupě, při kterém zaplatíte rezervační zálohu a nemovitost se stáhne z nabídky pro ostatní zájemce. U nemovitosti z druhé ruky jde záloha obvykle na účet právníka, od 6 000 € až po zhruba 1 % ceny, a vrací se, když prověrka něco najde. U developerského projektu jde developerovi, obvykle 6 000 až 12 000 €, vrací se celá při problému na straně developera a započítává se do první platby. Když si to rozmyslíte Vy, propadá celá, nebo jen zčásti, podle podmínek developera.

Kdy se s tím setkáteHned poté, co si nemovitost vyberete.

Jak probíhá koupě s námi

U developerského projektu smlouva s developerem, ve které je popis nemovitosti, platební plán a termín dokončení. Při jejím podpisu se platí do 30 % ceny, včetně rezervace. Zbytek doplácíte u notáře, až je stavba hotová.

Kdy se s tím setkátePo rezervaci, když právník zkontroluje smlouvu i developera. Když se ještě nekopalo, trvá výstavba zhruba 24 měsíců od stavebního povolení. Projekt, který se už staví, může být hotový za pár měsíců.

Jak probíhá koupě s námi

Pravidelný příspěvek na provoz a údržbu společných prostor. Obvykle zhruba 150 až 600 € měsíčně, ve výjimečných urbanizacích u penthousů i 1 000 až 1 500 €.

Kdy se s tím setkáteKaždý měsíc nebo čtvrtletí po celou dobu vlastnictví. Výši znáte předem z nabídky.

Spočítejte si náklady v kalkulačce

Jedinečný kód odběrného místa elektřiny nebo plynu. Najdete ho na každé faktuře za energie a podle něj se smlouva převádí na nového majitele.

Kdy se s tím setkátePo koupi, když se energie přepisují na Vás.

Co pro Vás děláme po koupi

Jednorázová platba, kterou společenství vlastníků odhlasuje navíc k běžným poplatkům, například na opravu střechy, fasády nebo bazénu.

Kdy se s tím setkátePřed koupí z druhé ruky se vyplatí zjistit, zda nějaká není schválená, a v kupní smlouvě jasně dohodnout, kdo ji zaplatí.

Okamžik dokončení koupě: doplatíte cenu, podepíšete notářskou kupní smlouvu a dostanete klíče. U developerského projektu předání předchází prohlídka nemovitosti a po převzetí sepisujeme soupis vad, na které se vztahuje záruka. U nemovitosti z druhé ruky kontrolujeme ráno před podpisem, zda stav a vybavení odpovídají dohodě.

Kdy se s tím setkáteNa konci koupě. Kontroly s Vámi děláme vždy, když chcete, a neúčtujeme za ně nic navíc.

Jak probíhá koupě s námi

Kupní smlouva sepsaná a podepsaná u notáře, kterou na Vás přechází vlastnictví. Po podpisu se zapisuje do Registro de la Propiedad.

Kdy se s tím setkáteNa konci koupě. U notáře jsme spolu s právníkem my, Vy jen tehdy, když chcete. Jinak podepisuje právník na základě plné moci.

Jak probíhá koupě s námi

Kancelář, která za Vás vyřídí úřední papíry, například daňová přiznání, přepisy a registrace na úřadech.

Kdy se s tím setkáteHlavně po koupi, třeba kvůli každoročnímu přiznání Modelo 210.

Roční obecní daň, kterou platí ten, kdo je majitelem k 1. lednu. Počítá se z katastrální hodnoty. Dluh na této dani přechází s nemovitostí na nového majitele, proto se před podpisem kontroluje doklad o zaplacení.

Kdy se s tím setkáteKaždý rok po celou dobu vlastnictví.

Spočítejte si náklady v kalkulačce

Daň, kterou platí kupující nemovitosti z druhé ruky. V Andalusii je to 7 %. Počítá se z kupní ceny, nebo z valor de referencia, pokud je vyšší.

Kdy se s tím setkátePo podpisu notářské kupní smlouvy u nemovitosti z druhé ruky.

Spočítejte si náklady v kalkulačce

Při první koupi obytné nemovitosti od developera platíte 10 % DPH a k tomu daň z listin AJD 1,2 %. DPH se platí i z každé zálohy. Každý další prodej už je od DPH osvobozený a platí se ITP.

Kdy se s tím setkáteU developerského projektu při každé platbě.

Spočítejte si náklady v kalkulačce

Povolení obce ke stavbě. Od jeho vydání musí developer krýt zálohy kupujících bankovní zárukou nebo pojištěním.

Kdy se s tím setkáteU developerského projektu. Od vydání povolení se počítá i doba výstavby, zhruba 24 měsíců, když se ještě nezačalo stavět.

Potvrzení obce, že dokončená stavba odpovídá povolení a dá se v ní bydlet. Dokud chybí, nemovitost není právně v pořádku a dodavatelé energií a vody s Vámi obvykle neuzavřou trvalou smlouvu. V Andalusii ho u nových budov od konce roku 2021 (zákon LISTA) může nahradit declaración responsable de ocupación, kterou obci podá developer.

Kdy se s tím setkáteU developerského projektu před předáním klíčů. U starších nemovitostí ho ověřuje právník.

Metros útiles jsou plocha, po které uvnitř skutečně chodíte. Metros construidos k ní přičítají zdi a často i podíl na společných prostorách. Terasy se počítají zvlášť a inzeráty většinou uvádějí vyšší z obou čísel.

Kdy se s tím setkátePři srovnávání nabídek. Porovnávejte vždy stejný údaj.

Přiznání pro majitele, kteří nejsou daňovými rezidenty ve Španělsku. Podává se každý rok, i když nemovitost nepronajímáte, protože se daní takzvaný domnělý příjem odvozený z katastrální hodnoty. Sazba pro občany EU je 19 %; příjmy z pronájmu se přiznávají na stejném formuláři.

Kdy se s tím setkáteKaždý rok, za předchozí rok nejpozději do konce prosince.

Co pro Vás děláme po koupi

Bez něj nejde koupit nemovitost, podepsat smlouvu u notáře, zaplatit daně ani uzavřít smlouvy na energie. Vyřídí ho za Vás právník na základě plné moci a platí se zvlášť.

Kdy se s tím setkáteHned na začátku koupě, ideálně ještě před rezervací.

Jak probíhá koupě s námi

Obecný název pro daňové číslo ve Španělsku. U cizinců je jím NIE, firmy mají vlastní NIF.

Kdy se s tím setkáteHlavně když kupujete přes společnost.

Krátký výpis z Registro de la Propiedad, který ukáže, kdo je vlastníkem, jakou má nemovitost plochu a zda na ní vázne hypotéka nebo jiné zatížení. Objednává se online a platí k datu vydání.

Kdy se s tím setkátePřed rezervací při prověrce nemovitosti a znovu těsně před podpisem.

Jak probíhá koupě s námi

Státem jmenovaný úředník. Sepíše notářskou kupní smlouvu, zkontroluje doklady kupujícího i prodávajícího a před podpisem smlouvu přečte. Za stav nemovitosti ani za její právní minulost neodpovídá, to prověřuje právník. Odměnu mu určuje státní sazebník.

Kdy se s tím setkátePři podpisu notářské kupní smlouvy a u plné moci podepsané ve Španělsku.

Přihlášení k pobytu na radnici (ayuntamiento) obce, kde bydlíte. Potvrzení o něm se jmenuje certificado de empadronamiento.

Kdy se s tím setkáteKdyž tu chcete žít. Potřebujete ho mimo jiné k registraci ve veřejném zdravotnictví a při zápisu dětí do školy.

Život na Costa del Sol

Daň z nárůstu hodnoty pozemku za dobu vlastnictví, která se platí při prodeji. Platí ji prodávající, ne kupující.

Kdy se s tím setkáteAž budete jednou svou nemovitost prodávat.

Plná moc, kterou zmocníte právníka, aby za Vás vyřídil NIE, bankovní účet a podpisy. Podepsat ji můžete u notáře ve Španělsku i v Česku, české listině pak přibude apostila a případně úřední překlad.

Kdy se s tím setkáteU nemovitosti z druhé ruky musí být hotová před podpisem notářské kupní smlouvy, u developerského projektu někdy už před soukromou kupní smlouvou.

Jak probíhá koupě s námi

Nemovitost v první linii u moře (primera línea de playa) nemá mezi sebou a pláží nebo promenádou žádnou jinou zástavbu. Obdobně existuje i první linie golfu (primera línea de golf).

Kdy se s tím setkáteV nabídkách nemovitostí u moře i u golfu. Patří k nejžádanějším polohám na celém pobřeží.

Nemovitosti v naší nabídce

Nemovitost od developera, ve výstavbě nebo už hotová. Platí se DPH 10 % a daň z listin 1,2 %, u projektu ve výstavbě do 30 % při soukromé kupní smlouvě a zbytek u notáře.

Kdy se s tím setkáteVětšina našich klientů kupuje právě apartmán v developerském projektu.

Developerské projekty v naší nabídce

Dvacetimístný kód, pod kterým nemovitost vede catastro. Najdete ho v kupní smlouvě, na dokladu o IBI i ve výpisu nota simple.

Kdy se s tím setkátePři prověrce nemovitosti, u daní a při přepisu energií.

Veřejná evidence vlastnictví a zatížení, jako jsou hypotéky nebo věcná břemena. Po podpisu notářské kupní smlouvy se do ní zapíše nový vlastník a teprve zápis Vás chrání vůči třetím osobám.

Kdy se s tím setkátePřed koupí (nota simple) a po podpisu u notáře.

Registr, do kterého musí být zapsaný každý apartmán nebo dům pronajímaný turistům na krátkou dobu (VUT). Registrační číslo se uvádí v každé nabídce na Airbnb nebo Booking.

Kdy se s tím setkáteNež začnete krátkodobě pronajímat. Předtím ověřujeme, zda to na dané adrese povolí obec i společenství vlastníků.

Správa krátkodobých pronájmů

Nemovitost od dosavadního majitele. Platí se daň z převodu ITP 7 %. Postup vede přes rezervaci a smlouvu arras až k podpisu u notáře, celá koupě trvá kolem dvou měsíců.

Kdy se s tím setkáteZ druhé ruky doporučujeme hlavně nemovitosti v první a druhé linii u moře, kde nové projekty vznikají jen výjimečně.

Jak probíhá koupě s námi

Povinné pojištění vad nosné konstrukce u nových obytných budov, tedy základů, sloupů, stropů a nosných zdí. Při prodeji nezaniká, a kryje proto i další majitele. Zákon k tomu stanoví tři roky na vady instalací a jeden rok na dokončovací práce. Všechny lhůty běží od převzetí stavby.

Kdy se s tím setkáteU developerského projektu a u nemovitostí mladších deseti let.

Systém španělského ministerstva vnitra, do kterého musí hostitel nahlásit údaje každého hosta při každém pobytu. Povinnost leží na hostiteli, ne na platformě.

Kdy se s tím setkátePři krátkodobém pronájmu. V rámci naší správy pronájmů hlášení podáváme za Vás.

Správa krátkodobých pronájmů

Terasa na střeše, která patří jen k Vaší nemovitosti. Najdete ji hlavně u penthousů a řadových domů a inzeráty ji často přičítají k ploše.

Kdy se s tím setkátePřed koupí se vyplatí ověřit, že terasa právně patří k Vaší nemovitosti a že pergola nebo jiné stavby na ní mají povolení.

Překladatel jmenovaný španělským ministerstvem zahraničí, jehož překlad přijímají úřady jako úřední.

Kdy se s tím setkáteU dokumentů z Česka nebo Slovenska, které nejsou ve španělštině, například u plné moci.

Rezidenční areál postavený podle jednoho plánu, často s bránou, se zahradami a bazény, někdy i s ostrahou nebo golfem. Na tom, jak je urbanizace vybavená a spravovaná, závisí výše poplatků společenství i pravidla, třeba pro pronájem.

Kdy se s tím setkáteU většiny apartmánů a vil na Costa del Sol.

Život na Costa del Sol

Hodnota, kterou katastr od roku 2022 každý rok stanovuje pro každou nemovitost podle skutečných prodejů v okolí. Pokud je vyšší než kupní cena, platí se daň z převodu ITP z ní.

Kdy se s tím setkáteU nemovitosti z druhé ruky, když se počítá daň z převodu.

Spočítejte si náklady v kalkulačce

Andaluská kategorie pro apartmán nebo dům, který se pronajímá turistům na krátkou dobu. Musí být zapsaný v Registro de Turismo de Andalucía, splňovat předepsané vybavení a pronájem nesmí zakazovat obec ani společenství vlastníků.

Kdy se s tím setkátePokud chcete svou nemovitost pronajímat, když ji zrovna nevyužíváte. Ověřujeme to ještě před koupí.

Správa krátkodobých pronájmů